::Инструкция:: Приобретение земли через оформление пая (земельной доли)

2. Подготовка к покупке пая.

Теперь начинается самый ответственный, опасный и рискованный этап всего предприятия – «покупка пая». Сразу озвучу несколько моментов. Купить пай в прямом смыслы вы не можете – это может сделать только другой пайщик. Единственный вариант для вас – взять доверенность, выделить его в натуре (в земельный участок) и его уже перебросить через договор купли-продажи. Я думаю вы понимаете все риски связанные с этим.

Поэтому категорически не рекомендуется покупать паи у всяких синяков и маргиналов, потом как от таких людей можно ожидать чего угодно начиная от отзыва доверенности, заканчивая требованием дополнительных сумм когда через полгода вы придете брать у него согласие супруга на куплю-продажу. Понятий у таких людей нет никаких, 99% что через неделю после получения от вас денег он будет считать, что взял слишком мало и вы его буквально обокрали.
Поэтому или ищите адекватных людей, которые живут в нормальных условиях и которым данный пай просто неинтересен или готовьтесь прессовать продавца в случае затребования дополнительных сумм (ну или готовьте эти суммы).

Вариантов поиска много. Можно объехать деревни, которые находятся внутри единого землепользования и расклеить объявления. Можно съездить в администрацию (бывают что у некоторых бывших работников администрации неведомым образом образуется некоторое количество паев). Можно опубликовать объявление в местную газету или нарисовать щит и поставить его вдоль дороги. Простор для творчества.

Как только один или несколько потенциальных пайщиков найдены не спешите давать им деньги.

Во-первых прокатитесь в администрацию и уточните была ли проведена процедура отбора невостребованных паев и не попал ли кандидат в продавцы под нее.

Во-вторых найдите кадастрового инженера. Не всякий инженер занимается паями. Лучше всего искать их через областную газету. В самом конце публикуются объявления в том числе от кадастровых инженеров по согласованию границ участков, выделяемых в натуре из паев. Там же в объявлении указывается телефонный номер этого кадастрового инженера.
Объявление обычно выглядит вот так.

Это дает хоть какую-то гарантию, что кадастровый инженер занимается паями не впервые. От этого соответственно зависит и скорость оформления, и шанс что он не накосячит.
Свяжитесь с кадастровым инженером. Перешлите ему кадастровую выписку и сообщите какой участок вас интересует. Он дополнительно все проверит и сообщит вам возможно ли это.

Итак если в администрации никаких проблем нет, а кадастровый инженер подтвердил, что данный участок можно оформить можно переходить непосредственно к этапу «покупки пая».

3. Покупка пая.

Договариваетесь с продавцом и отправляетесь к нотариусу. С него вы должны получить 4 документа.

• Свидетельство
• Доверенность (нотариально заверенная).
• Завещание (нотариально заверенное).
• Рукописная расписка в получении средств.
• Копия паспорта со страницами адреса регистрации.

Образцы документов в приложении к сообщению.

Дополнительно можно оформить еще предварительный договор купли-продажи, но на мой взгляд это лишняя деталь, так как наши суды обычно глубоко кладут на такие договора и если человек козел, то к нему цивилизованные методы применять бесполезно.

ВНИМАНИЕ! Очень внимательно проверяйте паспортные данные, в документах. Нотариусы постоянно ошибаются, а любая ошибка на данном этапе может в последующей превратиться в большие проблемы с потерей большого количества времени и новой беготней.

Как только все документы получены, сделайте их электронные копии, заведите папку и сложите туда все. С этой папкой езжайте к кадастровому инженеру.

Далее весь процесс будет зависеть целиком от него (инженера). Все должно выглядеть примерно следующим образом:

1. Выезд на место и замер координат земельного участка.
2. Подготовка проекта межевания.
3. Подача объявлений в местную и областную газеты по поводу согласование границ выделяемого земельного участка и ожидание в течение 30 дней претензий.
4. Постановка на учет земельного участка в кадастровой палате.

В периоды до подачи объявления и через 30 дней после выхода его, рекомендуется минимум раз в неделю звонить и пинать кадастрового инженера (КИ) по телефону. В течение 30 дней после выхода объявления КИ можно не тревожить, т.к. остается только ждать.

Результатом ваших взаимодействий с кадастровым инженером должен стать кадастровый паспорт на ваш новый земельный участок.

4. Регистрация прав на земельный участок.

Теперь с кадастровым паспортом следует отправиться в ближайший отдел Росреестра и зарегистрировать право собственности на земельный участок. Правда не ваше, а вашего продавца-пайщика.

У нас требуют следующий комплект документов (копии каждого документа должны предоставляться завителем). Но в каждом случае лучше уточнять.

1. Кадастровый паспорт на образованный земельный участок.
2. Свидетельство о праве собственности (90х годов).
3. Доверенность представлять интересы собственника земельной доли (пая).
4. Газеты и копии страниц, где были опубликованы объявления о согласовании.
5. Справка от кадастрового инженера, что возражения не поступали.
6. Квитанция об оплате госпошлины – 200 рублей.
7. Паспорт (помимо своего на всякий случай возьмите копию паспорта пайщика).

Результатом данных действий станет получение вами свидетельства о праве собственности на земельный участок нового образца, где собственником будет указан пайщик.

5. Передача права собственности на земельный участок.

Теперь необходимо сделать так, чтобы право собственности на земельный участок с пайщика перешло к вам. Сделать это лучше всего через договор купли продажи. Однако как доверенное лицо продать участок самому себе вы не можете, придется продавать близком родственнику, который потом уже сможет передать участок вам через договор дарения.

Главный нюанс на этом этапе состоит в том, что:

1. При продаже участков сельхозназначения правительство имеет приоритетное право покупки, поэтому вы должны уведомить его о цене продажи и ждать его отказа от покупки.
2. С пайщика надо будет получить согласие его супруга или супруги на продажу земельного участка (что бывает не так просто, учитывая что деньги от вас они обычно уже потратили и теперь жалеют что продали вам пай так дешево).

Уведомление Правительства. Форма уведомление в приложении к сообщению (izveshenie.docx).
К уведомлению прикладываете:

1. Нотариально заверенную копию доверенности.
2. Копии старого и нового свидетельств.
3. Кадастровый паспорт на земельный участок.
4. Схему местоположения земельного участка (рисуете сам, буквально можете распечатать кусок публичной кадастровой карты и нарисовать там ручкой).
5. Копии паспортов.

Все это отсылаете в приемную вашего областного правительства и ждете 30 дней. Цену можно указывать любую (про факты покупки правительством я не слышал), исходя из того, что налоговый вычет составляет 1 000 000 рублей. Я ставил обычно от 150 000 до 250 000 рублей за участок.

Ответ обычно выглядит следующим образом.

Также берете супруга / супругу пайщика, везете к нотариусу и получаете примерно такое согласие.

6. Последний этап.

Как только все документы собраны, берете своего близкого родственника с паспортом и отправляетесь в Росреестр со следующим комплектом документов (не забыв сделать копию каждого, кроме договоров и актов):

1. Доверенность.
2. Свидетельства.
3. Договор купли-продажи в 3 экземплярах (в договоре и акте указывается сумма продажи такая же как в отказе правительства или дороже).
4. Акт приема-передачи в 3 экземплярах.
5. Паспорта.
6. Отказ правительства от покупки.
7. Согласие супруги пайщика.
8. Квитанцию на 200 рублей.
9. Кадастровый паспорт (скорее всего не спросят).

Образцы договора и передаточного акта в приложении к сообщению.

Внимание! Договор следует печатать на обеих сторонах листа. Если он печатается на отдельных листах, его необходимо сшивать (что создает дополнительные проблемы, поэтому печатайте все на одном листе).
Внизу договора оставьте побольше места для прямоугольной печати Росреестра.

Вот и все. Через какое-то время вы можете приехать и забрать документы (вы забираете комплект документов продавца, ваш родственник – комплект покупателя). Далее он может перебросить на вас участок через договор дарения.

На последок, перед началом празднования Нового Года - несколько моментов.

1. Если участок находится около реки, будьте осторожны. Например рассматриваемый нами в начале участок попадает в зону действия системы орошение (которая уже лет 30 как не работает, но в Росреестре о ней почему-то знают). Поэтому данный участок скорее всего спокойно пройдет постановку на кадастровый учет, но при регистрации будут проблемы, потому что в соответствии с ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения:

Не допускается образование земельного участка, который входит в состав искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель и размер которого меньше установленного субъектами Российской Федерации минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель.

2. Не стоит становиться козлом и забывать про налоговую декларацию. Иначе с той суммы, которая указана в договоре пайщику придет налог, который запросто перекроет деньги, который он получил от вас за пай. Напомните ему после 1 января о подаче до апреля налоговой декларации или подайте за него сами (если в доверенности есть соответствующий пункт).
Подать самому гораздо легче, чем объяснять пайщику как те пара десятков тысяч рублей, которые он получил от вас превратились в пару сотен тысяч при купле-продаже.

3. Помните, что из одного пая вы можете сформировать сколько угодно земельных участков, главная чтобы их площадь была не меньше, установленной законодательством в этой области. например из одного пая в 8 га можно сделать 2 участка по 4 га, 4 участка по 2 га и т.д. Причем находиться они могут в разных местах.
Правда стоит помнить о требованиях (недопустимость вкрапления, вклинивания, чересполосицы и т.п.) к вновь образуемым участкам. Кадастровая плата не обрадуется участку шириной 50 см и длиной километр или какой-нибудь узкой П образной формы.

ульян пишет:

А теперь вопрос: пай выделен....и не продается, а дарится....что там закон говорит в этом случае о извещении правительства(местной администрации) ? Где запрет на дарение? ...Если нет, тогда и извещения правительства(местной администрации) не требуется. По крайней мере таким путем (дарение) один такой выделенный пай я оформил...и проблем не возникало.

Просто при дарении вам придется заплатить подоходный налог в размере 13% от кадастровой стоимости земельного участка (подарка). Это естественно если пайщик-продавец не ваш близкий родственник. К примеру участок 8.8 га, кадастровая стоимость 264 000 рублей, подоходный налог будет 34320 рублей.

Если уж так хочется обойти процедуру уведомления правительства, то это делается другим образом. Сначала оформляется купля-продажа 1/2 части земельного участка, потом еще 1/2. В итоге у вас будет целый участок. Закон не требует уведомлять правительство при продаже части (доли) участка.

Но при этом следует помнить один момент, а именно п. 4, ст. 8 ФЗ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Конечно врядли продавец-пайщик догадается воспользоваться этой лазейкой для того, чтобы вернуть свой участок назад, но в жизни произойти может всякое.

Я думаю самый просто вариант - найти телефон администрации сельского поселения в интернета, позвонить туда, спросить кто занимался \ занимается у них паями и просто выяснить ситуацию по конкретному колхозу.
Везде ситуация разная. У нас например до сих пор не могут провести процедуру отбора невостребованных паев, т.к. списки пайщиков сгорели и администрации не с чем идти в суд, а в кадастре на листе собственников единого землепользования всего человек 15, которые сами вносили о себе сведения в ГКН при оформлении.

Maks4e через интернет приемную они вам никогда ничего не ответят, т.к. их ответ будет означать официальную позицию администрации, а за любую неправильно сформулированную фразу они могут получить потом очень большие проблемы.

Самый лучший вариант - телефон или личный визит. Причем сначала объяснить ситуацию, кто вы и что вас интересует.