Сегодня мы затронем в публикации основной актив любого фермерского хозяйства – землю.
Естественно ни один фермер или агрохолдинг никогда не откажутся от лишнего кусочка земли. Что нам необходимо сделать, что бы получить этот заветный кусочек? В данной статье постараюсь дать ответ на этот вопрос. Но без учета региональной специфики. Хоть мы и живем в одном государстве, но региональные власти иногда придумывают такие законы, что схема оформления применимая в одном регионе, совершенно не работает в другом. Но, тем не менее, выведем общие закономерности.
И так у нас есть два пути получения земельного участка – покупка или аренда. Если с первым путем все более или менее ясно, то со вторым есть целый пласт проблем.
Поэтому остановимся именно на вопросе аренды земельного участка находящегося в муниципальной или не разграниченной собственности.
Правовое регулирование данного вопроса, содержится в следующих нормах:
Статья 39.6. п.2 п.п.15 ЗК РФ Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов
Статья 39.14. ЗК РФ Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов
Статья 39.15. ЗК РФ Предварительное согласование предоставления земельного участка
Статья 39.18. ЗК РФ Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.
Для получения земельного участка гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство подает заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка (ст.39.15 ЗК РФ).
Подается если земельный участок предстоит образовать или границы участка подлежат уточнению (п.п.2 п.1 ст.39.14 ЗК РФ). Заявления рассматриваются в порядке их поступления.
В заявлении указываются:
- фамилия, имя и отчество, место жительства, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);
- наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в ЕГРЮЛ и идентификационный номер налогоплательщика;
- кадастровый номер земельного участка, заявление о предварительном согласовании предоставления которого подано, в случае, если границы такого земельного участка подлежат уточнению в соответствии с ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";
- реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории, если образование испрашиваемого земельного участка предусмотрено указанным проектом;
- кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, из которых в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков предусмотрено образование испрашиваемого земельного участка, в случае, если сведения о таких земельных участках внесены в государственный кадастр недвижимости;
- основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных п.2 ст. 39.3, ст.39.5, п.2 ст.39.6 или п.2 ст.39.10 ЗК РФ оснований;
- вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка возможно на нескольких видах прав;
- цель использования земельного участка;
- реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
- реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории в случае, если земельный участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных указанными документом и (или) проектом;
- почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.
К заявлению прилагаются:
- документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотрены перечнем, установленным уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия
- схема расположения земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;
- проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков в случае, если подано заявление о предварительном согласовании предоставления лесного участка;
- документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае, если с заявлением обращается представитель заявителя;
После получения соответствующего заявления Орган местного самоуправления в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления заявления, совершает одно из следующих действий (ст.39.18 ЗК РФ): обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в сети "Интернет"; либо принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии с п.8 ст.39.15 ЗК РФ при наличии хотя бы одного из следующих оснований: схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в п.16 ст.11.10 ЗК РФ; земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в п.п. 1 - 13, 15 - 19, 22 и 23 ст.39.16 ЗК РФ; земельный участок, границы которого подлежат уточнению в соответствии с ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в п.п.1 - 23 ст.39.16 ЗК РФ.
Представим, что нам повезло, орган местного самоуправления оснований для отказа не нашел, различного рода серийные арендаторы у нас не появились, и по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили.
То, Администрация принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со ст.39.15 ЗК РФ при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", и направляет указанное решение заявителю.
Далее, Заявитель за счет собственных средств производит кадастровые работы (межевание земельного участка в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка).
Ставит земельный участок на кадастровый учет.
Обращается с заявлением в Администрацию о предоставлении земельного участка, в котором указывается: ф.и.о., место жительства, паспортные данные, (для юр. лиц – наименование, местонахождение, ЕГРЮЛ, ИНН) вид права, срок, кадастровый номер земельного участка, площадь, цель использования земельного участка, реквизиты постановления о предварительном согласовании предоставления земельного участка, основание предоставления земельного участка.
К заявлению прилагаются:
- кадастровый паспорт земельного участка (либо кадастровая выписка)
- выписка из ЕГРП о правах на земельный участок (или уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанный земельный участок).
Другие документы не предоставляются, если они предоставлялись с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления Администрация рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст.39.16 ЗК РФ (основание для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов), и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
1. осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
2. принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, направляет принятое решение заявителю;
3. принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст.39.16 ЗК РФ, направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа
Проекты договоров и решения, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка.
Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в Администрацию не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.
Примечательно, что решение об отказе должно быть принято в течении десяти дней.
Но если у вас все сложилось хорошо, и администрация направила Вам проекты договоров, то вы подписав из с сопроводительным письмом, направляете их обратно в администрацию, так как подача документов на государственную регистрацию возложена именно на орган местного самоуправления.