Если вас интересует тема приобретения сх земли через покупку и оформление колхозных паев - читайте мою предыдущую тему - https://fermer.ru/forum/yuridicheskie-voprosy/213641
Решил подготовить небольшое повествование-инструкцию о том, как я оформлял участки в аренду для ведения личного подсобного хозяйства. Это не является прямым руководством к действию, поскольку законодательство постоянно меняется и его трактовка в разных областях (и даже районах) разная. Однако это поможет вам в целом понять как происходит процесс.
Летом 2014 года я решил взять в аренду еще пару участков рядом со своим домом. Немного с целью увеличения площади, немного с целью снижения вероятности внезапного появления новых соседей.
Итак, что нужно для начала:
1. Убедиться что нужный вам участок находится в населенном пункте и никем не занят. Для этого сначала необходимо воспользоваться публичной кадастровой картой (ПКК) Росреестра. Однако в последнее время я замечаю, что информация там обновляется очень редко. Например границы участков, которые были отображены в кадастровом плане квартала год назад до сих пор не видны на ПКК. Поэтому на всякий случай лучше заказать кадастровую выписку по кварталу. Если место свободно, рисуем прямо на ПКК схематично интересующий вас участок (учтите что на ПКК всегда имеется смещение изображений спутниковых снимков относительно кадастровой карты) и сохраняем скриншот страницы. Эта картинка пригодится вам при первом общении с кадастровым инженером, когда он будет пытаться понять что и где вы хотите оформить.
2. Выбрать кадастрового инженера. Лучше всего делать через ту же ПКК. Щелкаете по всем участкам в населенном пункте, имеющим большие номера и смотрите кто являлся их кадастровым инженером. Выбираете часто встречающихся. Далее забиваете их ФИО с припиской «кадастровый инженер» в поисковик и получаете их номер телефона. Можно воспользоваться сервисом росреестра «реестр кадастровых инженеров».
Я решил пойти самым простым способом и обратился к кадастровому инженеру (КИ), с которым уже имел опыт работы, предложив ему сделать всю работу «под ключ». Т.е. я просто оформляю на него доверенность и плачу деньги. Он делает все остальное, в том числе все согласования в администрации и т.п. Как в дальнейшей показало время – этот путь был ошибочный. Передал доверенность, оставил небольшой задаток в размере 5к рублей и стал ждать. До осени КИ был очень занят, а потом началась непонятная канитель. То в администрации сельского поселения ему готовят все документы с ошибками, то он 2 месяца не может застать главу сельского поселения. Кончилось все тем, что я лично съездил и поговорил с главой. После этого все было сразу оформлено и подписано. Кто конкретно был виноват в этой волоките я так и не понял, поскольку позицию КИ я знал, а позиция администрации звучала: «все допускают ошибки, но ваш КИ приезжает раз в 3 месяца и хочет чтобы ему сразу все подготовили». Но есть вероятность, что глава администрации просто не хотел предоставлять участки «непонятно кому по доверенности», пока не встретится с ним лично (денег не давал).
В итоге растянулось это все до следующего лета. А летом произошел полный облом. Поменялся начальник областной кадастровой палаты и когда мы пошли ставить участки на кадастровый учет нам отказали с формулировкой «отсутствуют правила землепользования и застройки (ПЗЗ) по указанному вами населенному пункту». Это действительно так. В свое время администрация поселения заказала ПЗЗ только по крупным населенным пунктам. Я звонил и общался с начальником кадастровой. Его позиция была непреклонна – ни один участок не встанет на учет если по населенному пункту нет ПЗЗ. Я поехал в администрацию, где меня заверили, что все решится до осени. В итоге ни осенью, ни следующий весной, ни даже через год ничего не решилось.
Я писал письма губернатору, их пересылали в министерство по имущественным и земельным отношениям, а оттуда архитекторам. Приходили стандартные отписки мол ПЗЗ готовятся ждите.
И вот осенью 2018 года происходит чудо. Нет, ПЗЗ не приняли до сих пор (ха-ха). Но в конце октября, просматривая кадастровую карту, я обнаруживаю, что в соседнем населенном пункте, где точно такая же ситуация по ПЗЗ, на кадастровый учет встало 2 земельных участка. Естественно я сразу звоню КИ, поставившему на учет эти участки и задаю вопрос: «Как так?». В ответ мне говорят что мол все реально и без ПЗЗ, если надо обращайтесь. Что я и сделал.
Итак все по новой. С единственной разницей, что пока я ждал ПЗЗ, предоставление земельных участков в населенных пунктах сняли с ведения администрации сельского поселения и передали областным комитетам по управлению муниципальным имуществом (КУМИ). Так что теперь все оформление шло через район.
Я переслал КИ схемы земельных участков, которые я хотел сформировать и оформить. И вот 1 ноября КИ приехал с аппаратурой и сделал замеры. Далее я 3 недели ждал пока подготовят схему для предварительного согласования земельных участков в КУМИ. Что там можно готовить столько времени – мне непонятно. Как мне объяснили – долго шли кадастровые выписки. Хотя выписки, которые я заказываю через личный кабинет Росреестра делаются обычно за 1-2 дня.
В начале декабря получаю на руки «схемы» и мчусь в МФЦ, который находится через дорогу от КУМИ. Сдаю документы на предварительное согласование земельного участка, указав в графе «цель использования земельного участка» - личное подсобное хозяйство. И мысленно представляю, что новый год даст хоть какой-то сдвиг в этом проблемном деле.
Январь 2019 года. Мне звонят из МФЦ и говорят что я могу приезжать за документами. Невзначай спрашиваю, мол все ли нормально. Говорят да, все нормально, вам ОТКАЗАНО в предоставлении земельных участков.
В полном (мягко сказать недоумении) приезжаю в МФЦ и забираю отказы. Там написано что в населенном пункте не предусмотрен вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства». В МФЦ разводят руками и говорят «идите в КУМИ». Иду в КУМИ. Разговариваю с начальником отдела. Мне говорят что мол да, понимаете ЛПХ для вашего населенного пункта не установлено, можно только ИЖС с формулировкой «отдельно стоящие усадебные жилые дома с участками, с возможностью содержания и разведения домашнего скота и птицы».
Говорю хорошо, давайте откроем ПКК и вы покажете мне хоть один участок ИЖС в этом населенном пункте. Их нет. Все участки – ЛПХ. Хорошо, давайте посмотрим на соседний населенный пункт где вы несколько месяцев назад согласовали выделение земельного участка. Что там указано в виде разрешенного использования? «По документу» - отдельно стоящие усадебные жилые дома с участками, с возможностью содержания и разведения домашнего скота и птицы. А в строке «Разрешенное использования» - для ведения личного подсобного хозяйства. То есть несмотря на то, что вы указываете вашу странную формулировку про скот и птицу, кадастровая палата все равно формирует их как участки ЛПХ. Потому что есть классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Минэкономразвития. Там есть ЛПХ, есть ИЖС, но никакого скоты и птицы в жилых домах там нет.
«Действительно», говорит начальник. Не знаю поставит ли кадастровая земельные участки на учет, но давайте сделаем как вы говорите. Но придется заново подавать заявление на предварительное согласование, потому что по тем заявлениям мы уже отказали.
Идут опять в МФЦ, пишу заявления. В МФЦ мягко говоря удивлены, не верят в происходящее (приходит человек и хочет написать точно такие же заявления по которым ему уже отказали), но КУМИ подтверждает по телефону и МФЦ принимает новые заявления.
Правда нужно учесть, несмотря на то, что срок рассмотрения заявления составляет 1 месяц, к этому месяцу добавляется еще 1 месяц на то, чтобы заявление отвиселось на всяких электронных ресурсах типа сайта администрации, местной газеты, площадке torgi.gov.ru. Чтобы всякие упыри имели возможность подать встречное заявление на ваш земельный участок.
Проходит 2 месяца. Я звоню в КУМИ узнать все ли там нормально. Говорят что нормально, но добавляют что на ваши участки поступили заявки с платформы torgi.gov.ru. Мол не знаете кто бы это мог быть. Говорю что не знаю. В КУМИ отвечают, что они им отказали ввиду того, что в соответствии с регламентом в настоящее время не принимают электронные заявки через площадку – только письменные заявления по месту нахождения КУМИ. Минут через 5 до меня доходит, что если бы не этот регламент, я, скорее всего бы попал еще на несколько лет оформления, потому что уже слышал как через torgi.gov.ru влезают всякие мошенники или сотрудники администрации и начинают вымогать деньги за снятие заявки или отказ от участия в аукционе.
Теперь еду в МФЦ и получаю предварительное согласование о предоставлении земельного участка в аренду. Эти бумаги отвожу КИ, где они начинают подготовку межевого дела для кадастровой палаты. Не хочу соврать, но дело готовилось тоже как-то неприлично долго, а по объему не слишком впечатлило.
Отвожу межевые дела с дисками в КУМИ. Они сдают его в кадастровую палату. Через 2 недели мне звонят из КУМИ и говорят, что пришли ОТКАЗЫ. Я был практически на грани истерики, то спокойно попросил – зачитать основные причины отказа. Среди всякой мелочи всплывает фраза «по населенному пункту отсутствуют правила землепользования и застройки», а также что-то типа «отсутствует акт согласования границ с соседями».
Я звоню КИ. Объясняю ситуацию. Они говорят мол везите отказ, будем изучать. Прошу их позвонить в КУМИ и попросить чтобы им выслали скан отказа (кататься что 200 км чтобы возить одну бумажку – как-то не хочется).
Попутно я не выдерживаю и звоню в кадастровую палату. Прошу соединить с начальником. Объясняю ему ситуацию, мол я 4 года пытаюсь взять два участка, в заброшенной блин деревне, без асфальта и газа, прошу их не бесплатно, а в ответ получаю только палки в колеса. Что погода назад, вы поставили на учет в соседнем населенном пункте (где также нет ПЗЗ) два земельных участка и я, несомненно буду разбираться как так вышло, что вот им можно, а мне нельзя.
Начальник все выслушал и сказал, мол позвоните регистратору. Прошу соединить с регистратором, тот отвечает мол это ваш КИ косячит. Он неправильно оформил межевое дело. Спрашиваю, а что за «отсутствует акт согласования границ с соседями» и с каким соседями там надо согласовывать не граничащий ни с кем участок? Говорит что КИ должен был просто указать отсутствие лиц для согласования. Спрашиваю а что насчет «по населенному пункту отсутствуют правила землепользования и застройки»? Отмалчивается и переводит разговор в «пусть они все исправят, я поставляю участки на учет».
Звоню на следующий день КИ. Он настроен агрессивно, говорит мол зачем я звонил в кадастровую, это вообще не моя вина, я все сделал правильно, это регистратор ничего не понимает. Но мол ладно, в конце недели мы встречаемся с этим регистратором и начальником кадастровой на курсах повышения квалификации, где обсудим ситуацию с вашими участками.
Вообщем не знаю, что они там обсуждали, но в итоге КИ сделал новые межевые планы, я передал их в КУМИ, КУМИ передал их в кадастровую, в итоге участки поставили на кадастровый учет.
Наконец-то участки встали на кадастровый учет и им присвоили кадастровые номера. Я радостный еду в МФЦ писать заявление на предоставление вышеуказанных участков в аренду, попутно прикладывая постановление администрации о предварительном согласовании земельных участков.
Сдаю документы и начинаю ждать отведенный месяц. Месяц подходит к концу, мне звонят из КУМИ и говорят… мол возникла такая ситуация, в настоящее время мы не можем подготовить договоры аренды, поскольку земельные участки еще не оценены кадастровой палатой (не присвоена кадастровая стоимость). Можем выдать вам отказ, а можете еще месяц подождать. Соглашаюсь подождать еще месяц.
Жду месяц, ничего. Кое как нахожу телефон областного отдела кадастровой палаты по оценке земельных участков. Звоню им и спрашиваю, не издеваются ли они, оценивая земельные участки в заброшенной деревне в течение 3 месяцев. Там говорят что сейчас оценивают вообще не они, а дела передаются какой-то получастной конторе, спрашивают номера земельных участков и обещают «посмотреть». Через неделю участкам присваивается кадастровая стоимость (о чем я узнаю, заказав очередную выписку).
Опять звоню в КУМИ. Говорю что могут начать делать договор, что кадастровая дала цену на земельные участки. Отвечают что теперь им надо будет заново заказывать выписки, а это займет еще какое-то время. Говорю что у меня есть электронные выписки с электронной цифровой подписью от сегодняшнего дня и я с радостью им их передам, лишь бы ускорить процесс. Скидываю выписки на электронную почту.
Через неделю звонят из МФЦ и говорят что пришли документы. Приезжаю, подписываю договора, оплачивают пошлину по 2000 рублей за участок и сдаю комплект документов на государственную регистрацию права аренды на земельные участки.
Вот как-то так… кому интересны отдельные моменты, с радостью отвечу.
Возможно у вас все прошло или пройдет гораздо проще. Но так все вышло у меня. При этом необходимо учесть что речь идет о заброшенной глухой деревне, без асфальта, газа и каких-то благ цивилизации (кроме электричества). Что стоит ожидать во всяких "популярных" дачных местах стоит только догадываться.
У Вас что нет ни одного агенства недвижимости ??
Для чего было устраивать такую "пляску" с документами - если ВЫ не в курсе КАК и ЧТО надо делать и КУДА обращаться с тем или иным делом ??
Почему нельзя было просто справившись у кадастрового инженера(он посмотрит по карте )можно или нет занять данный участок и заказать у него же на этот участок межевание и оплатив работу инж - получить через месяц-2 , на руки межевое дело участка ? А далее сдать его вместе с заявлением в администрацию для согласований и утверждения - потом все это - в регпалату и через 20 дней - доки на руках ?? ну потратили бы 3-6 месяцев и все....или наняли агентство недвижимости - у них все ходы-каналы налажены....??
Перед тем как писать советы, рекомендую для начала хотя бы ознакомиться с текстом. Тогда поймете какой вы бред написали. В первом случае у меня были полностью оформленные документы на руках, администрация была руками и ногами "ЗА", КИ был на 100% уверен что участок встанет на учет.
Но меняется начальник кадастровой палаты и оформление всех участков встает на несколько лет. Потому что он замечает что по ряду населенных пунктов нет ПЗЗ и тормозит постановку на кадастровый учет всех участков. То есть с 2015 по 2018 год ни один участок в 15 населенных пунктах сельского поселения не был сформирован.
Принятие ПЗЗ процесс, который может растянуться лет на 5. Потому что сначала в бюджете сельского поселения закладываются средства на подготовку проекта ПЗЗ, потом делается техзадание, проводится конкурс, потом это все отправляется в область на проверку, потом публичные слушания и т.д. и т.п.
Бред - это то что я Прочел в Вашей портянке...
Я скоро 20 лет как занимаюсь оформлением и продажей\арендой недвижимости..
Потому и спросил - У Вас ЧТО нет ни одного агентства ???
( так устроен мир - что олушей(северная птица) - гоняют из кабинета в кабинет - все кому не лень\или НЕ хочется отвлекаться от своих дел\игр в карты и пр.....)
Ну ок, агент с большим стажем. Вот вам пару простых вопросов, чтобы понять уровень вашей компетенции.
1. К вам обратился клиент, сформировать и оформить в аренду ЗУ в населенном пункте под ключ. Вы ему (как в этой теме) скорее всего рассказали, как вы лихо, за пару месяцев, ну максимум полгода оформите ему участок. Вы наняли КИ, все подготовили. И вдруг на этапе, когда администрация вывешивает уведомление о предоставлении ЗУ в аренду, появляется третье лицо, которое подает заявку на этот участок. После этого администрация начинает вывод ЗУ на аукцион (а этой порой минимум полгода). На аукционе третье лицо перебивает предложение вашего клиента.
Ваши действия? Вернете клиенту деньги? Бесплатно оформите новый участок? Скажете: "так получилось, это не моя вина" и оставите деньги себе?
2. Случай как у меня (отсутствие ПЗЗ по населенному пункту). Т.е. постановление администрации о предоставлении земельного участка готово. КИ подготовил межевое дело. Еще месяц назад ЗУ в данном населенном пункте проходили кадастровый учет и ни у кого не могло возникнуть сомнения что будут какие-то проблемы. Но тут меняется начальник кадастровой, который говорит стоп. ПЗЗ сельского поселения на которое вы ссылаетесь во ФГИС ТП не содержит ПЗЗ населенного пункта, где вы хотите сформировать участок. Ввиду отсутствия ПЗЗ я не могу знать какая зона расположена в том месте, где вы собираетесь формировать участок, может быть Ж1-Ж3, а может быть какая-нибудь промышленная или сх. Администрация разводит руками, дескать есть такой косяк, в свое время сэкономили. Будем заказывать новое ПЗЗ.
Ваши действия?
Мне просто хочется услышать от вас реальные механизмы решения проблем. Ссылки на законы, постановления, разъясняющие письма.
Или вы из того рода "агентов", которые берутся за любые дела, а потом (когда начинаются затыки) начинают разводить клиента типа "давай подадим в суд на кадастровую / администрацию", попутно еще имея деньги на составлении искового и ведении дела?
Все понятно. Ничего дельного по конкретным вопросам кроме как "обратитесь в агенство" вы ответить не можете.
Несомненно, этот бесценный совет из серии "если болит нога, обратитесь к врачу", данный таким опытным специалистом в области недвижимости, поможет большинству посетителей данного форума.
С нетерпением жду еще больше ваших ценных и полезных советов, но надеюсь не в этой теме.
Спасибо за интересный и познавательный материал.Конечно, сильно расстраивает, что был такой долгий процесс.
Когда необходимо доехать из Москвы с Питер, вовсе необязательно при этом посещать для пересадок Полоцк, Архангельск и Ригу с Новгородом, после заезда в Вологду....дорога Питер через Бологое проходит... она Прямая и ближе по расстоянию.
Рассказ о достопримечательностях всех посещенных Вами мест пересадок - познавателен, конечно, но в коментариях не нуждается.. Ваше бессмысленное ( даже за 5 тыср) обращение к кад.инженеру БЕЗ результата - даже ребенку Указало бы на явно ошибочный путь продвижения к цели - но "настоящих хероев" - это ещё ни разу не останавливало....
Даже хамоватые Олуши имеют право выбора - пытаться ехать самостоятельно - или обратиться к специалистам...Вот только рассчитывать на консультацию хамя при этом - глупо...и не результативно.
ps\ мне приходилось оформлять даже участки имеющие в качестве обременения строение с несколькими прописанными лицами в нём...но тратить на такое дело по 5 лет - не приходило в голову..за 8 месяцев справлялся, без "консультаций" со стороны . (консультации у соседок и на рынке- сильно понижают "скорость" оформления сделок.)
Мордор, мля! Мордор во всей "красе"! Голову даю на отсечение, что это все, путинскими разнокалиберными орками на местах, делается специально для того, чтобы иметь свой гешефт с помощью сторонних поддельничков, типа
"агентв и агентов с двадцатилетним стажем" и прочей околовластно кормящейсй хуиты...
ТС, я люто аплодирую вам за то, что в вашем случае и те и другие, вместо ожидаемых денег, поели хуйцов с гречей...
Александр, это не проблема Путина, это проблема перехода от госсобствености на землю к частной собсвенности.И , как при любом глобальном изменении, есть проблемы в разработке механизмов, отсутствии профессионалов и желающие погреть руки на этих проблемах. Вспомните истрию, как общинную землю в царской России переводили на частное владение.
Сейчас схожая ситуация с вводом программы Меркурий в молочку. Требования присутсвия ветеринара при произвосдтве и отгрузки сырого молока-это привет из СССР, где ветеринар должен был быть на каждой ферме.Но тогда не было небольших частных хозяйств.
Дядя, ты дурак? Я уже понял твою мысль, что "если надо оформить участок, обратитесь к агенту". Ты ее уже раза 3 написал в этой теме.
Вообще это выглядит довольно смешно, когда взрослый мужик заходит в тему и пишет: "ты олух, ты все сделал неправильно". Ему в ответ говорят, ок, обоснуй конкретно. И вместо ясного изложения по пунктам что было сделано неверно и как надо было сделать начинается какой-то поток сознания про изначально неправильно выбранный путь, про то что он такой крутой специалист и не будет делиться своим опытом бесплатно.
Нет, на самом деле никто денег не вымогал и даже не было намеков на это. Просто в сфере госуслуг вводится огромное количество нововведений, причем тот кто обычно отвечает за их разработку на особо задумывается о том, как это будет работать на практике. А на практике начинается полный хаос, потому что возникает куча разных ситуаций и никто не знает как в них действовать. А когда разберутся уже идут новые нововведения, с новыми непонятными ситуациями.
Приведу еще забавный пример. В соседней деревне человек оформил участок перед соседским домом. Сосед очень расстроился и начал долбить сообщениями всех вплоть до губернатора с формулировкой что ему перекрыли единственный проезд к дому. В итоге на уши встали все вплоть до главы района. А дело было зимой, деревня заброшенная и проехать до весны туда нереально.
Вообщем глава района начинает наседать на начальника КУМИ. Мол куда вы смотрели, как вы так оформили. Начальник КУМИ разводит руками - я на место не выезжаю, откуда я знаю что там на самом деле. По кадастровой карте там можно к участку подъехать с трех других сторон (а на местности там с трех сторон овраг). Начальник КУМИ начинает наседать на кадастрового инженера, мол мы тут все свои, нахрена вы нас так подставили. Кадастровый инженер разводит руками, мол я вообще не при делах, мне сказали делай межевой план, я сделал, а в аренду сдали его уже вы.
И ситуация в целом патовая. Потому что с одной стороны реально соседу перекрыли единственный проезд к дому. С другой стороны все было оформлено в соответствии с законодательством, уведомление о предоставлении участка публиковалось в СМИ, возражений не поступало. Не знаю чем там кончится, вроде как то ли сервитут на проезд решили устанавливать, то ли еще чего.
Тоже самое и здесь. Допустим КУМИ должно рассмотреть заявление и принять решение в течение 30 дней (если да, то выдать постановление о предварительном согласовании от имении администрации района).
Но начальник КУМИ задал мне вопрос как он должен уложиться в этот срок, если 30 дней только должно висеть объявление на torgi.gov.ru + местная газета + сайт администрации. А еще это объявление надо подготовить и разослать. Да еще пару дней займет его опубликовать. Да и после, даже если все удачно еще нужно время напечатать постановление, передать его в МФЦ и т.п.
Кадастровики тоже воют. Мол раньше годами ничего не менялось. А сейчас каждый месяц какое-нибудь новое требование по оформлению межевого плана.