НЕВОСТРЕБОВАННЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ ДОЛИ.
Сразу извинюсь перед коллегами юристами, но для простоты понимания постараюсь избежать применения большого количества специальной юридической терминологии.
Если изучить внимательно официальные печатные издания различных субъектов Российской Федерации, то можно встретить информационные сообщения, об опубликовании списков невостребованных земельных долей. Не вольно у некоторых руководителей крестьянских (фермерских) хозяйств появляется вопрос: «Что это за доли такие?».
Постараемся просто и понятно рассказать о том, что это за доли, и что делать, если в список попали ваши пайщики. Как должен действовать орган местного самоуправления и как защитить свои права.
Распределение земель среди членов колхозов и совхозов и иных категорий сельских тружеников привело к возникновению долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения и появлению таких терминов, как «земельный пай», «земельная доля», «право общей долевой собственности на землю».
Распределение носило, как правило, всеобщий характер. Право на землю получали все работники колхозов, пенсионеры, сельские учителя и др. Естественно, что при государственной собственности на землю, закрепленной в статье 95 ГК РСФСР, в которой говорилось что, земля, ее недра, воды и леса состоят в исключительной собственности государства и предоставляются только в пользование.(в ред. Указа ПВС РСФСР от 24 февраля 1987 г.- Ведомости ВС РСФСР, 1987, N 9, ст. 250), люди просто не знали, что они делать дальше. Кто -то передал свой «Пай» в долгосрочную аренду, кто то продал. Но были и те, кто, отдав землю фермеру, просто не успел или не захотел оформить свои правоотношения документально. Время шло! Земля обрабатывалась, а решение вопроса о правовом статусе постоянно откладывалось. Государство тем временем несло убытки виде недополучаемого земельного налога. И выход законодателем из этой непростой ситуации был найден. В Федеральный закон №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее ФЗ-101) Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ была введена ст. 12.1 «Невостребованные земельные доли», которая четко регламентировала порядок и критерии признания земельной доли невостребованной, дав право органам местного самоуправления сельского поселения (ОМС) оформить подобные доли в свою собственность.
Но что же такое земельная доля? Ст. 15 Федерального закона №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» содержит весьма расплывчатый термин: «Земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения». (в ред. Федерального закона от 29.12.2010 N 435-ФЗ).
Невостребованной же земельной долей может быть признана «земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в настоящем пункте» (ч.1. ст. 12.1 101-ФЗ).
Таким образом, невостребованная земельная доля должна иметь следующие признаки: право на нее возникло до вступления в силу Федерального закона №101-ФЗ; отсутствует договор аренды или гражданин никаким другим образом этой долей не распорядился.
Схематично изобразим алгоритм действия ОМС при оформлении невостребованных земельных долей:
1. Подготовка и опубликование в официальных печатных изданиях списка собственников земельных долей, доли которых могут быть признанны невостребованными (ч.3 и ч.4 ст. 12.1 101-ФЗ)
2. Утверждение списка собственников невостребованных земельных долей на общем собрании участников долевой собственности. Если список не утвержден общим собранием, то утверждается постановлением ОМС (ч.5 и ч.7 ст. 12.1 101-ФЗ)
3. Обращение в суд с исковым заявлением о признании права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли. (ч. 8 ст. 12.1 101-ФЗ)
4. Регистрация права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли.
Если опубликован список по вашему сельскому поселению, алгоритм действий для крестьянского (фермерского) хозяйства прост.
Во- первых, внимательно изучите опубликованный список собственников, на предмет выявления знакомых вам лиц. (сразу предполагаем, что земельные доли этих лиц находятся у Вас в обработке).
Если в списке есть собственники, которые когда то передали Вам свою долю в аренду необходимо подать в администрацию сельского поселения возражение с приложением документов подтверждающих возникновение арендных отношений.
Мнения юристов разняться, но мы считаем, что наличие любого договора аренды заключенного в течении трех лет с момента возникновения права на земельную долю является основанием для исключения собственника из списка, не зависимо от срока действия договора.
Получив возражение ОМС должен исключить собственника из списка. В любом случае в этом необходимо удостовериться. Окончательный список собственников утверждается решением общего собрания участников общей долевой собственности( ч.5 ст. 12.1 Федерального закона №101-ФЗ).
Согласно ч. 6 ст.12.1 Федерального законно №101 –ФЗ «Лица, считающие, что они или принадлежащие им земельные доли необоснованно включены в список невостребованных земельных долей, вправе представить в письменной форме возражения в орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, и заявить об этом на общем собрании участников долевой собственности, что является основанием для исключения указанных лиц и (или) земельных долей из списка невостребованных земельных долей» поэтому ОМС обязан принять Ваши возражения!
Хорошо если собственник жив, здоров или его наследники вовремя оформили свои права. Но что делать, если человека нет? Наследников нет? В этом случае остается одно. Дождаться, когда ОМС обратиться с соответствующим иском в суд и в рамках статьи 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации самостоятельно вступить в дело в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. Тем самым вы добьетесь двух результатов: Во- первых, будите в курсе как самого процесса, так и вынесенного решения суда.
Во-вторых, в ходе рассмотрения иска ОМС сможете представить суду доказательства использования земель по их прямому назначению, т.е. для сельскохозяйственного производства, что впоследствии предоставит Вам некоторые льготы при распределении земельного участка выделенного в счет невостребованных земельных долей.
Как показала практика нашей команды, при рассмотрении исков ОМС в судах Волгоградской области по вопросам признания права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли, суды не только проверяют формальное исполнение процедуры со стороны ОМС (ст.12.1 101-ФЗ), но и проводят целый ряд, можно сказать «розыскных» мероприятий, по установлению местонахождения, как собственников, так и наследников. Часто разрешая вопрос, о том, являются земельные доли не востребованными или нет, не понимая при этом, что невостребованной доля признается не на основании решения суда, а на основании решения общего собрания или постановлением ОМС.
Подобная практика, приводит к существенному уменьшению долей, права на которые признаются за ОМС.
Одной из распространенных ошибок ОМС при оформлении невостребованных земельных долей является землеустроительные работы по формированию земельного участка, проводимые до обращения в суд. Если ОМС произвел землеустроительные работы, сформировал и поставил земельный участок не кадастровый учет, он автоматически теряет право на обращение в суд с иском о признании права муниципальной собственности, ведь в силу ч.8 ст. 12.1 101-ФЗ., «орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном настоящей статьей порядке невостребованными», а у хозяйства возникает брешь в земельном массиве, в которую могут зайти конкуренты, инициировав процедуру торгов.
В любом случае, действия ОМС по оформлению невостребованных земельных долей можно использовать в своих интересах, введя в правовое поле проблемные земли вашего хозяйства. Создав для себя возможность льготного, без проведения торгов, получения данных земель в аренду.