Здравствуйте, подскажите пожалуйста с таким вопросом. Купили пай (сами не пайщики), отмежевали участок, все как положено, потом подали на регистрацию сделки купли-продажи. Там теперь говорят нужны справки с сельсовета, районной администрации и краевой администрации, что они отказываются покупать или брать в аренду этот участок. Просто в районной адмиринстрации такие упыри сидят, вредители просто. Не знаю, что от них ожидать. Они сначала не соглашались на выделение участка в этом месте, потом согласились, но кто знает что у них сейчас на уме. Но вроде бы существует возможность продавцу эту земли заложить покупателю, потом вроде как он не выполняет условия договора и земля остается у покупателя. Не подскажите подробнее про эту схему? Заранее спасибо.
Не справки. По закону при продаже участка сельхозназначения вы обязаны уведомить государство о сумме за которую вы собираетесь продавать ваш участок, а оно имеет приоритетное право покупки (не пугайтесь, просто так из вредности никто не купит).
К сожалению в каждой области свои правила. Например в Рязанской надо писать извещение (утвержденный образец которого конкретно для Рязанской области я еле-еле нашел в электронной базе Консультант +, региональный выпуск по Рязанской области), прикладывать копии свидетельства, кадастрового паспорта, схемы расположения земельного участка и все это направлять заказными письмом в приемную правительства.
Через месяц они присылают письмо, в котором отказываются (или не отказываются), причем копию письма они сразу направляют в Росреестр.
Самый лучший вариант для вас - проконсультироваться с местным кадастровым инженером или юристом, работающим с земельными участками сх. У них может есть образцы извещений.
P.S. Существует еще вариант, когда вы продаете сначала 1/2 земельного участка, а потом еще 1/2. Смысл в том, что вы как-бы продаете не земельный участок, а долю, поэтому извещение не нужно. Но тут все зависит от позиции Росреестра. К примеру в Московской они говорят, что извещать все равно нужно, а в Рязанской вроде как нормально относятся.
Можно, только долго. Мое мнение по этому поводу такое. Залог (ипотека) на земельный участок сначала должна быть зарегистрирована Росреестром (без этого такой договор будет недействителен).
Потом по прошествии какого-то времени нужно будет идти скорее всего в суд и уже с решением суда идти в Росреестр, где они перепишут участок на того, кто давал залог.
Просто так, задним числом напечатать договор, а потом прийти в Росреестр и сказал "он не отдает мне деньги, давайте мне его землю - нельзя".
Нашел кстати для вас. Взято с сайта главного управления имущественных отношений Алтайского края - http://www.altairegion-im.ru/zemlya/kray/raspor_doley.html
Там же я думаю вы сможете задать конкретные вопросы:
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме органы местного самоуправления и Администрацию Алтайского края о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не должен превышать девяносто дней.
Кроме того, продавец земельного участка с извещением должен представить документы:
план местоположения продаваемого земельного участка (с указанием границ земель фонда перераспределения, границ земель, находящихся в коллективно-долевой собственности, границ земель краевых государственных унитарных предприятий сельскохозяйственного профиля, если земельный участок граничит с указанными землями), заверенный ответственным специалистом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в муниципальном районе;
кадастровый паспорт земельного участка;
копию паспортных данных правообладателя;
копию свидетельства на право собственности на земельный участок.
Ну и вдогонку как образец (не гарантирую что он понравится вашей администрации, т.к. возможно у вас действует какой-то иной типовой вариант):
В Правительство Ивановской области
(153000 г. Иваново, ул. Пушкина, 9)
от _________________________________
____________________________________
____________________________________
____________________________________
(Ф.И.О. и адрес, а для юридических
лиц - полное наименование и юриди-
ческий адрес заявителя)
Настоящим в соответствии со статьями 8,12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в действующей редакции), статьей 9 Закона Ивановской области от 08.05.2008 № 31-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ивановской области" извещаю(ем) Правительство Ивановской области о своем намерении продать на нижеследующих условиях земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения (далее по тексту также именуемый "участок"):
1. Местонахождение земельного участка, предлагаемого к продаже:
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
2. Вид права: _____________________________________________________________
3. Площадь ____ га (кв.м.), в том числе: пашни ____ га (кв.м.), пастбищ ____ га (кв.м.), иных земель ___ га (кв.м.).
4. Целевое назначение участка, подлежащего продаже (категория земель, вид разрешенного использования) ________________________________________________
___________________________________________________________________________
5. Данные регистрации участка в Государственном земельном кадастре:
___________________________________________________________________________
6. Условия купли-продажи:
6.1. Цена (в российских рублях цифрами и прописью), которую заявитель
настоящего извещения назначает к продаже участка __________________________
___________________________________________________________________________
6.2. Условия расчетов: ____________________________________________________
6.3. Срок платежа: ________________________________________________________
6.4. Форма оплаты (безналичная) (здесь же указываются платежные
реквизиты заявителя).
6.5. Особые условия (если таковые у заявителя имеются):
___________________________________________________________________________
Прошу Вас уведомить о своем намерении приобрести продаваемый земельный участок либо отказе от приобретения в письменном виде (заказное письмо) в течение срока, указанного в законе со дня поступления извещения по адресу (указать номера телефонов, факса):______________________________.
"___" _____________ 200_ г. __________________________________
(населенный пункт, район)
Подпись заявителя (для юридических
лиц - подпись уполномоченного лица
и оттиск круглой печати)
Приложения:
Копия свидетельства о праве собственности продавца на земельный участок или копии свидетельств о праве собственности продавцов на все доли в праве общей собственности на земельный участок.
Копии документов, подтверждающих полномочия представителя собственника (паспорт физического лица; доверенность, оформленная в установленном
порядке; в случае если продавцом выступает юридическое лицо, к извещению должны быть приложены учредительные документы юридического лица).
Выписка из кадастрового плана земельного участка и картографический материал, позволяющий идентифицировать местоположение земельного участка.
ОГРОМНОЕ спасибо за помощь! С сельской администрацией проблем нет, с краевой скорее всего тоже, а вот районная. Тут в договоре купли-продажи написали стоимость 10 тысяч рублей чисто формально, наверное эта стоимость может их смутить, ведь в извещении наверное нужно ту же сумму указывать, что и в договоре купли-продажи.
На самом деле, у нас тоже пишут, что надо извещать органы местного управления, но на деле достаточно ответа Правительства Рязанской области. Также и у вас скорее всего достаточно получить ответ только от администрации Алтайского края.
Посмотрите тут телефоны, возможно стоит позвонить и узнать точный почтовый адрес для отправки извещения заказным письмом - http://www.altairegion22.ru/gov/priem_grazhdan/
Насчет суммы в извещении не знаю что вам тут сказать. Я тоже переживал по этому поводу и поставил в извещении цену в 350 000, хотя по факту заплатил за пай 25 000 (все равно потом налоговую декларацию подавать за пайщика). Хотя некоторые знаю указывали 5 000 или 10 000 и у них прокатывало.
В любом случае не уверен, что вам сходу дадут ответ. Скорее всего придется отдавать его в письменном виде и ждать дней 30 ответа. Поэтому если документы у вас уже на регистрации в Росреестре и вам сделали приостановку, то врядли вы уложитесь в срок приостановки.
Нужно будет или писать заявление на увеличение срока приостановки до 3 месяцев или получать отказ.
Я не знаю какие у вас отношения с пайщиком, но если нормальные, то можно сейчас послать извещение с той суммой, которая вам нравится, а после отказа когда заберете документы и будете подавать их заново (уже с ответом администрации) просто приложить новые экземпляры (с суммой, которая будет совпадать с извещением) договора и передаточного акта.
У меня просто была доверенность от пайщика на совершение всех действий по паю и образованному из него участку, поэтому договор купли продажи по как-бы по факту у меня был между мной и моей матерью, т.к. я являлся представителем продавца.
Кстати если у вас доверенность от пайщика, то извещение можно отправить за него и ответ получить на свой адрес.
Надо только поменять формулировку в извещении:
Иванов Иван Иванович действующий на основании доверенности ХХХХХХ, извещает Правительство Энной области о намерении Петрова Петра Петровича продать...
Доверенность при этом естественно нужно вложить в письмо (у нас требуют, чтобы копия доверенности была заверена нотариусом).
Да пайщик вроде бы адекватный, и доверенность от него имеется. А вот не скажите, вот например отправляем извещение в администрацию, а они не отказываются от покупки или аренды, это же не обязует собственника тут же продавать им землю, он после этого может им отказать? И не подскажите сколько процентов налог от продажи земли?
См. с начала и до конца. https://fermer.ru/forum/obshchie-voprosy/11781?page=136
Иван Золотарь Белгородская область
Тел. 89092054593
Не обязует. Всегда можно заявить "мой супруг против" (кстати не забудьте согласие супруга пайщика при подаче комплекта документов) и сделка не состоится. Но лично я не слышал, чтобы у кого-то покупали. Они не могут просто так заявить "а давайте купим". Им нужно очень серьезное обоснование, к примеру по этому участку собираются строить автомобильную дорогу или еще что-то.
НДФЛ - 13%. Но налоговый вычет в нашем случае составляет 1 000 000 рублей. Т.е. если вы скажем в извещении пишите 300 000 и в течение этого года пайщик больше не продает никакую недвижимость, которой он владел менее 3 лет, то он ничего не платит.
НО после нового года до 30 апреля 2015 надо будет подавать декларацию (он должен подать или за него можно, если в доверенности такое прописано). http://www.nalog.ru/rn77/taxation/taxes/ndfl/nalog_vichet/im_nv/im_nv_pri/
Постановление Конституционного Суда РФ от 22 апреля 2014 г. N 12-П "По делу о проверке конституционности пунктов 2 - 6 статьи 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в связи с жалобой граждан В.Л. Герасименко и Л.Н. Герасименко"
Нормы, регулирующие выдел земельных участков в счет земельных долей из земель сельхозназначения, признаны конституционными.
С 1 июля 2011 г. вступили в силу поправки к Закону об обороте земель сельхозназначения. Так, изменился порядок образования земельных участков, выделяемых из земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Прежде сособственник мог самостоятельно определить местоположение участка, выделяемого в счет своей земельной доли, опубликовав сообщение в СМИ. Но лишь при условии, что решением общего собрания участников долевой собственности на земельный участок не было утверждено местоположение его части, предназначенной для выдела участков в счет земельных долей в первоочередном порядке.
По действующей редакции закона земельный участок может быть образован путем принятия общим собранием сособственников решения, которым утверждаются проект межевания участков, перечень собственников образуемых участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые участки. При отсутствии такого решения - путем определения отдельными сособственниками размеров и местоположения границ участков, выделяемых в счет их земельных долей. В этом случае проект межевания, подготовленный кадастровым инженером, подлежит обязательному согласованию с остальными сособственниками посредством их извещения или размещения необходимых сведений в СМИ.
Заявители оспаривали конституционность новых правил, ссылаясь на правовую неопределенность. А именно: нужно ли при выделе участка учитывать решение общего собрания участников долевой собственности, принятое ранее в порядке, действовавшем до 1 июля 2011 г. Речь идет о решении, которым было утверждено местоположение части земельного участка, предназначенной для выдела земельных участков в счет земельных долей в первоочередном порядке.
Оспариваемые нормы признаются конституционными, поскольку они допускают выдел земельного участка в счет земельной доли без учета такого решения, принятого до 1 июля 2011 г. Подобные решения утрачивают юридическую силу применительно к процедуре выдела земельного участка, начатой по инициативе конкретного собственника земельной доли после этой даты. При ином подходе ограничивались бы права лиц, претендующих на выдел земельных участков в счет своих земельных долей. Они бы ставились в неравное положение с сособственниками тех участков, в которых предназначенная для выдела в первоочередном порядке часть не была определена ранее и, соответственно, не может быть определена впредь.
Здравствуйте
Помогите советом.. Я как ГКФХ заключила с ОМС (муницип.органы) в 2013году договор аренды зем.уч.( на земле невостребованных паев) на 11 месяцев (без регистрации в росреестре, еще до вступления в силу поправок в "Закон об обороте" от 02.12.2013). В начале 2014 года ОМС оформляет невостребованные паи в собственность. Я, на основании п.4 ст12 Закона об обороте с/х, хочу воспользоваться преимущественным правом выкупа долей 15 % от кадастра, которые я использую. Вопрос:
- Могу ли я выкупить доли соразмерно используемого зем.участка,( например: общая доля невостребованных паев составляет 500 га, а я арендую 200га), т.е только мои арендованные 200 га?
- Т.к. Оплатить всю сумму стоимости зем.уч для меня тяжеловато, возможно ли предусмотреть в договоре купли-продажи зем.доли график рассрочки платежа, т.е на момент регистрации договора в росреестре оплата за участок будет произведена не полностью?
-Если, Бог даст, и я оформлю зем.долю в собственность, в течении какого времени я должна провести кадастровый учет купленной зем.доли?
Спасибо.