Здравствуйте.
В прошлом году я договорился с владельцем земельного пая о покупке земли, мы подписали авансовое соглашение с суммой за межевание, я передал владельцу деньги за участок и получил от него долговую расписку на эту сумму.
Землеустроительная фирма отмежевала участок, выдала владельцу свидетельство о праве собственности на землю и межевой план.
С этим свидетельством пошли к нотариусу и составили первый договор купли-продажи 1/2 участка, сдали этот договор на регистрацию в учреждение юстиции.
Через месяц я получил свидетельство на 1/2 участка, на обратной стороне моего свидетельства значилось:
Иные участники общей долевой собственности согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: , доля в праве: 1/2
При составлении второго договора купли-продажи у нотариуса выяснилось, что продавец получил старое свидетельство, на котором был штамп "погашено". Решив, что это просто путаница и техническая ошибка, а действующее право у продавца есть, нотариус составил второй договор купли-продажи 1/2 участка и я с продавцом сдали этот договор на регистрацию в учреждение юстиции. Регистратор заметил штамп "погашено", но я показал ему первый договор и запись на обратной стороне своего свидетельства. После этого регистратор без замечаний принял документы. Т.к. сделка была завершена я отдал продавцу авансовое соглашение и его долговую расписку.
Через 2 недели после подачи договора на регистрацию меня вызвали в учреждение юстиции и объявили, что моё право собственности они регистрировать не будут: второй договор купли-продажи является недействительным, т.к. у продавца в момент подписания договора не было вообще никаких прав на данный участок. Сотрудники учреждения юстиции заверили, что по первому договору купли-продажи у продавца было погашено индивидуальное право собственности, а долевая собственность у продавца не возникла. Чтобы долевая собственность возникла, продавец должен был при подаче первого договора написать для регистратора особое заявление о выдаче ему свидетельства о праве на долевую собственность. Никаких предупреждений о необходимости такого заявлении от регистраторов не было ни в первый раз подачи документов, ни во второй. Ничего об этом не сказали и при выдаче свидетельств по первому договору. Даже нотариус, который составлял договоры, узнал о подобном порядке регистрации права только от меня.
Также, по словам сотрудников учреждения юстиции, оказалось, что как раз запись на обратной стороне моего свидетельства является технической ошибкой т.к., повторю, права на данный участок у продавца были полностью аннулированы и никакого второго договора купли-продажи составлять было нельзя.
Понятно, что на самом деле право общедолевой собственности продавца было занесено в базу данных учреждения юстиции одновременно с моим правом, иначе ничего бы на обороте моего свидетельства не напечатали. А вот потом уже это право продавца погасили безо всяких оснований.
На мои возражения о незаконности действий по аннулированию всех прав продавца на участок ответ был один - у нас такой регламент регистрации.
После посвящения в тайное знание по обретению права на общедолевую собственность, ознакомления с методикой уничтожения всех прав продавца на участок без каких-либо правоудостоверяющих документов и превращения части участка в бесхозяйную собственность, был предложен план чудесного спасения.
Сотрудники учреждения юстиции предложили продавцу написать заявление о получении свидетельства на право собственности на 1/2 этого участка, получить через месяц это свидительство, а затем составить новый договор купли-продажи и сдать его на регистрацию.
Бросаются в глаза очень рискованные моменты:
- сомнительна правомочность учреждения юстиции по простому заявлению гражданина выдать ему свидетельство о праве собственности на бесхозяйные ныне 1/2 участка. Обычного заявления в качестве правоудостоверяющего документа для этого явно недостаточно. Соответственно сомнительным будет и моё право на этот участок после составления договора купли-продажи.
- если второй договор купли-продажи можно просто разорвать, то как быть с оплатой? Денег у продавца для возврата нет, а составлять фиктивную долговую расписку - явный криминал.
Принципиальным для регистрации моего права собственности считаю:
- установление правомочности второго договора, а для этого:
- установление факта изменения права собственности продавца с индивидуального на общедолевую в тот же день, когда возникло моё право на 1/2 этого участка и
- признание незаконным аннулирования всех прав продавца из-за не поданного заявления, о котором не знают даже регистраторы.
Прошу откликнуться тех, кто попадал в подобные ситуации и имеет опыт по успешному получению права собственности на оставшиеся 1/2 участка.
Очень хочу узнать способ выйти из этой истории с минимальными потерями и нарушения УК.
Привет, земляк!
В каком районе находится участок, если не секрет?
Но в любом случае получай официальный отказ и срочно обращайся с иском в суд, а то упустишь время.
Можешь даже указать в иске, чтобы суд принял ограничительные и запретительные меры.
з.ы. Тверское управление Росреестра это нечто. Что уж говорить о районных подразделениях.
Привет.
Координаты участка пока разглашать не буду.
Надеюсь на понимание и жду ссылок на аналогичные случаи.
Здравствуйте садовод62! Как бывший нотариус скажу Вам что что Вы оказались между молотом и наковальней и в этой ситуации есть только один выход - защищать свои права в суде. 1. Нотариус не имеет права решать техническая это ошибка или нет. В первую очередь ради себя самого, т.к. несет полную материальную ответственность ВСЕМ своим имуществом (правда если это частнопрактикующий нотариус). Кроме того деятельность нотариуса страхуется на случай возмещения ущерба. Я веду к тому что нотариус совершает любые нотариальные действия только в том случае если они безусловны. Судя из поданных вами документов на заключение второго договора право собственности продавца на участок было прекращено, что совершенно верно, т.к. возникло право долевой собственности. В этом случае действительно необходимо получить новое свидетельство либо в его свидетельстве о регистрации права на весь участок должна была бы быть запись о прекращении права собственности на 1/2долю в праве собственности на участок сделанная росрегистрацией после регистрации первого договора. Имея какие-либо сомнения в документах нотариус должна была бы до заключения второго договора направить Вас в Росрегистрацию для получения выписки из реестра прав и выяснения сложившейся ситуации. 2.Росрегистрация должна бы выдать Вам письменный отказ в регистрации второго договора с мотивацией причин отказа. Это послужит основанием для обращения в суд. Во всяком случае, исходя из того что Вы сообщили, Вам следует взять выписку из реестра прав о своем праве собственности и о праве собственности продавца, составить исковое заявление в суд о признании права собственности на долю продавца на основании заключенного Вами второго договора. Второй договор так просто разорвать нельзя, т.к. у нотариуса в течении 10лет экземпляр договора будет хранится в архиве, а реестр, т.е книга где Вы расписывались в уплате пошлины и совершении действия вообще постоянного срока хранения. Т..Е. и через несколько лет Вы можете получить дубликат договора или же выписку из реестра о том что Вы действительно совершали указанное нотариальное действие, т.е. заключали договор. Этот документ будет принят любым судом.
По поводу бесхозяйности 1/2 участка. Кто Вам сказал что та доля признана бесхозяйной? Это довольно таки долгая и не простая процедура. Не заморачивайтесь. И как же ещё как не по заявлению гражданина регистрировать его право и выдавать свидетельство Росрегистрации? Только так. Об уплаченных деньгах есть пункт в договоре. Надеюсь что суммы там реальные? Иначе получите то что указано в договоре ( Ну это в худшем варианте - Вам не грозит.) А на регистратора который дал совет порвать договор можно и жалобу хорошую написать за такие советы. Скорее всего они сами ошиблись в записи в реестре прав и теперь ищут как выкрутиться из этого.
Если не хотите быть футбольным мячом и летать от одного к другому, то берите продавца за бока и смело обращайтесь в суд. С Вашей стороны и со стороны продавца не было никаких огрехов, а есть лишь мягко скажем недоработки со стороны других лиц.
Надеюсь что смогла Вам чем-то помочь.
Здравствуйте Ирина!
Огромное спасибо за комментарии ситуации и юридические советы. Действительно, у меня случай не из простых и вероятно судебное разбирательство. Пока постараюсь разузнать о прецедентах по разрешению конфликта без суда.
Тем более, что не вышло время и уведомление о приостановке регистрации я не могу получить.
Добрый день, Садовод62. Рада что смогла хоть чем-то помочь. Вы пишете что срок ещё не прошел, хоть Вас и вызывали через 2 недели после подачи договора на регистрацию. А их не смущает что срок регистрации по закону 10дней и постановление о приостановлении регистрации они должны были выдать сразу как вызвали Вас. Старайтесь любое их действие подтверждать документом, потом ведь Вам легче будет. А суда не стоит избегать. В наше время это порой бывает наиболее простой и бескровный способ защитить свои права. Уж поверьте мне на слово. В моей практике и не такое бывало. Да и ещё - у нас совершенно другой вид права - суд разрешает вопрос не по прецедентам. Так что даже если Вы и найдете похожий случай, то это ещё не значит что и у Вас будет так же. Судя по Вашему посту Вы достаточно грамотный и подкованный в таких непростых вопросах человек. Так что вперед и удачи Вам.
Спасибо за поддержку и советы!
не преувеличивайте,
у Вас обычный рядовой случай.
как вам уже правильно сказала бывшая нотариус, у нас, к сожалению, а может быть и к счастью, не прецедентное право.
Вполне вероятно, что разрешением данной проблемы должен был заниматься госрегистратор.
почитайте закон о госрегистрации, и вы, вероятно, удивитесь, что у госрегистратора есть не только права, но и целая куча обязанностей, исполнять которые он обязан.
а в случае их неисполнения его можно подвергнуть административной ответственности с попутным устранением допущенных им нарушений.
ни меня, ни, думаю, остальных читателей ни конкретно координаты участка, ни сам участок вообще не интересуют, а интересует муниципальный район или территориальное подразделение росреестра действия которого вы собираетесь оспаривать.
если вы полагаете что молчание - золото, то ради Бога.......
только учтите, что мало накропать исковое заявление.
в некоторых районных судах Тверской области, как впрочем и не только Тверской, милая девушка из канцелярии ненавязчиво спросит у вас консультировались ли вы с неким уважаемым человеком, что обитает "под лестницей", и в случае отрицательного ответа сначала предложит направить исковое заявление почтой, а затем вернет его адресату, то есть вам, как неправильно составленный.
надеюсь вы избежите этого аЦЦЦкого сценария.
Удачи!
Нужен совет юриста по выделению паев, регистрации права. Фото документов по почте.
Помогите советом.