Покупка 10Га -правильно ли я делаю?

Вы здесь

20 сообщений

Вопросы задавать можно только после регистрации. Войдите или зарегистрируйтесь, пожалуйста.

Не в сети
Заходил: 10 часов 43 минуты назад
Россия
: Псковская область, Печорский р-он
Регистрация: 13.12.2011 - 18:21
: 191

Планировал весной приобрести 10Га земли под ЛПХ (уже имея участок 20 соток и дом для проживания с хоз.постройками). Переезд планирую через три года (после подготовки с.х. техники, строений и пр.). После изучения закона о ЛПХ и июньской поправки о максимально разрешенных 0,5...2,5 Га. призадумался. Немного поизучав вопрос о других видах "разрешённого использования" с.х. земель. Выработал следующий план:
1. Покупка 10Га ( 3 участка принадлежащие двум собственникам). В связи с административными препонами и сговором исполнительной власти с дельцами (цена участков -гуманная -200 т.р.) покупка будет осуществляться через дарение. Категория: земли с.х., разрешённое использ.: для ведения с.х. производства.
2. Меняю вид разрешённого использования на КФХ (если это возможно). КФХ в налоговой не регистрирую так как это не требуется от землевладельцев. Ухаживаю, выращиваю землю и жду как устаканится закон о ЛПХ, ( в смысле макс.размера земли 0,5...2,5 Га или ...), за три года думаю устаканится. А там либо ЛПХ , либо КФХ. Хотя для "пенсионера" фермерство это через чур.

Что скажите?

А может не надо менять вид использования земли? Сейчас это: Категория: земли с.х., разрешённое использ.: для ведения с.х. производства. Ведь под ним подразумевается: -...для ведения сельскохозяйственного производства...гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.
Или я не прав?


Аватар пользователя kosmit
Не в сети
Заходил: 5 месяцев 1 неделя назад
: Псковская обл., Усвятский р-н
Регистрация: 15.05.2009 - 01:17
: 475

1. Дарение максимально не выгодный вариант приобретения. Сразу влетаете на 13% по НДФЛ. По НК дарение, если не между близкими родственниками, признаётся вашим доходом. С данного дохода вы обязаны заплатить 13%. Если на данные участки производилась независимая оценка, то налог высчитывается исходя из рыночной (оценочной) стоимости. Если оценка не производилась, то с кадастровой стоимости. Там не так много, но сам факт неприятен.
2. Не совсем понял зачем вам менять ВРИ ? Кроме того, что это адский гемор, это по сути ничего не изменит. Что значит не регистрирует налоговая? Налоговая регистрирует налоги. Если вы откроете КФХ, то налоги будет удерживыать с КФХ в зависимости от выбранного вами режима налогобложения (общий, упрощнка, ЕСХН).

Электромонтажник, печник, механизатор. Да и просто фанат сельской жизни :)

Не в сети
Заходил: 10 часов 43 минуты назад
Россия
: Псковская область, Печорский р-он
Регистрация: 13.12.2011 - 18:21
: 191
kosmit пишет:

1. Дарение максимально не выгодный вариант приобретения. Сразу влетаете на 13% по НДФЛ. По НК дарение, если не между близкими родственниками, признаётся вашим доходом. С данного дохода вы обязаны заплатить 13%. Если на данные участки производилась независимая оценка, то налог высчитывается исходя из рыночной (оценочной) стоимости. Если оценка не производилась, то с кадастровой стоимости. Там не так много, но сам факт неприятен.
2. Не совсем понял зачем вам менять ВРИ ? Кроме того, что это адский гемор, это по сути ничего не изменит. Что значит не регистрирует налоговая? Налоговая регистрирует налоги. Если вы откроете КФХ, то налоги будет удерживыать с КФХ в зависимости от выбранного вами режима налогобложения (общий, упрощнка, ЕСХН).

1. 13 % от кадастровой стоимости. входит в 200 т.р. за участки. А как узнать производилась ли независимая оценка и как будет начисляться налоги? Дарение -единственный вариант, чтобы загребущие руки дельцов от государства не прибрали данный участок в числе многих.
2. Руководствовался этим. То есть если у меня 10Га земли с ВРИ: -с.х. производство, а я оформляю ЛПХ то максимальный -лимит 2,5 Га на данные 10 Га не распостраняется, что -то не вяжется.?

Аватар пользователя kosmit
Не в сети
Заходил: 5 месяцев 1 неделя назад
: Псковская обл., Усвятский р-н
Регистрация: 15.05.2009 - 01:17
: 475
irvin пишет:

1. 13 % от кадастровой стоимости. входит в 200 т.р. за участки. А как узнать производилась ли независимая оценка и как будет начисляться налоги? Дарение -единственный вариант, чтобы загребущие руки дельцов от государства не прибрали данный участок в числе многих.
2. Руководствовался этим. То есть если у меня 10Га земли с ВРИ: -с.х. производство, а я оформляю ЛПХ то максимальный -лимит 2,5 Га на данные 10 Га не распостраняется, что -то не вяжется.?

1. Я кажется припоминаю, по "закону об обороте..." для осуществления купли-продажи, собственник обязан уведомить государство. И у государство возникает преимущественное право выкупа? А у государства разве есть деньги в бюджете на это? У нас в районе точно нет. Поправьте меня, если заблуждаюсь. Теперь по-поводу оценки. Когда я имел мысль купить землю под ЛПХ в своей деревне, то меня ознакомили со следующим порядком: Комиссия по выделению-постановление главы о выделении-межевание-оценка ЗУ-конкурс-купле-продажа-гос.регистрация права собственности. Стоимость показалась мне не привлекательной и я предпочёл аренду на 49 лет. Правда то была земля поселений по категории. Так вот, если собственник, у кого вы сейчас покупаете, проходил схожую процедуру, то у него в свидетельстве о регистрации права на ЗУ в графе "основание" должен бытьуказан договор купли-продажи. И вот в этом договоре указывается цена, по которой перешло право собственности, а это, как раз та цена, которая даёт оценочная компания. Договор прошёл гос.регистрацию, и грубо говоря, государство знает сколько это участок стоит. Потом вы получаете его в дар. Налоговая зная реальную (рыночную) стоимость данного дара может удержать с вас налог по рыночной стоимости. Таковы мои соображения. Но у вас, видимо, по категории земли с/х. Собственник просто выделил свой пай в натуре и теперь продаёт. Там оценки быть не должно. Поэтому у вас, ИМХО, налогооблагаемой базой при исчислении НДФЛ бьудет как раз кадастровая стоимость.
2.Я всё равно ничего не понял с телодвижениями по смене ВРИ. Ну купите вы 10 га сельхозугодий с ВРИ для с/х пользования. Будите как физик платить налог на землю 0,03% от кадастровой. Переведёте в ЛПХ или ИЖС или садоводство, так же будете платить налог на землю. Если 3 года не будете использовать - отберут по "закону об обороте..." если откроете ИП (КФХ) будете платиитьналог с дохода от деятельности ИП (КФХ). А, кажется понимаю! Вы хотите НЕ регистрировать ИП (КФХ), а производить на землях ЛПХ и реализовывать продукцию, поскольку ЛПХ вывели из под налогообложения. Тогда как доказать что остальные 7,5 га вы не используете для получения дохода? А если не используете, то отберут + штраф. Моё мнение, ненужна пляска с бубном по смене ВРИ, а просто зарегистрироваться главой КФХ, перейти на ЕСХН по налогообложению и честно работать на 10 га.

Электромонтажник, печник, механизатор. Да и просто фанат сельской жизни :)

Не в сети
Заходил: 10 часов 43 минуты назад
Россия
: Псковская область, Печорский р-он
Регистрация: 13.12.2011 - 18:21
: 191
kosmit пишет:

1. Я кажется припоминаю, по "закону об обороте..." для осуществления купли-продажи, собственник обязан уведомить государство. И у государство возникает преимущественное право выкупа? А у государства разве есть деньги в бюджете на это? У нас в районе точно нет. Поправьте меня, если заблуждаюсь. Теперь по-поводу оценки. Когда я имел мысль купить землю под ЛПХ в своей деревне, то меня ознакомили со следующим порядком: Комиссия по выделению-постановление главы о выделении-межевание-оценка ЗУ-конкурс-купле-продажа-гос.регистрация права собственности. Стоимость показалась мне не привлекательной и я предпочёл аренду на 49 лет. Правда то была земля поселений по категории. Так вот, если собственник, у кого вы сейчас покупаете, проходил схожую процедуру, то у него в свидетельстве о регистрации права на ЗУ в графе "основание" должен бытьуказан договор купли-продажи. И вот в этом договоре указывается цена, по которой перешло право собственности, а это, как раз та цена, которая даёт оценочная компания. Договор прошёл гос.регистрацию, и грубо говоря, государство знает сколько это участок стоит. Потом вы получаете его в дар. Налоговая зная реальную (рыночную) стоимость данного дара может удержать с вас налог по рыночной стоимости. Таковы мои соображения. Но у вас, видимо, по категории земли с/х. Собственник просто выделил свой пай в натуре и теперь продаёт. Там оценки быть не должно. Поэтому у вас, ИМХО, налогооблагаемой базой при исчислении НДФЛ бьудет как раз кадастровая стоимость.
2.Я всё равно ничего не понял с телодвижениями по смене ВРИ. Ну купите вы 10 га сельхозугодий с ВРИ для с/х пользования. Будите как физик платить налог на землю 0,03% от кадастровой. Переведёте в ЛПХ или ИЖС или садоводство, так же будете платить налог на землю. Если 3 года не будете использовать - отберут по "закону об обороте..." если откроете ИП (КФХ) будете платиитьналог с дохода от деятельности ИП (КФХ). А, кажется понимаю! Вы хотите НЕ регистрировать ИП (КФХ), а производить на землях ЛПХ и реализовывать продукцию, поскольку ЛПХ вывели из под налогообложения. Тогда как доказать что остальные 7,5 га вы не используете для получения дохода? А если не используете, то отберут + штраф. Моё мнение, ненужна пляска с бубном по смене ВРИ, а просто зарегистрироваться главой КФХ, перейти на ЕСХН по налогообложению и честно работать на 10 га.

1.Меня предупредили (не заинтересованные люди) были приценденты когда земля перекупалась и видимо не всегда напрямую государством.... В свидетельстве как основание указано право на наследство (это выделенный пай переданных по наследству).
2. Мне по моим деньгам, деловым качествам и возрасту фермерство не под силу. А ЛПХ на 2,5 Га с ведением натурального хозяйства, собственного кормопроизводства и выпаса -не представляется возможным. Реализация сельхозпродукции для меня второстепенна (если есть излишек и есть сбыт). Мысль была дождаться когда закон о ЛПХ приведут в норму касательно максим.полевых площадей. Если нет то тогда КФХ, но для меня это "крайняк".

Аватар пользователя kosmit
Не в сети
Заходил: 5 месяцев 1 неделя назад
: Псковская обл., Усвятский р-н
Регистрация: 15.05.2009 - 01:17
: 475

1. Всё понятно, спасибо. Опасения, к счастью, не подтвердились.
2. Можете попробовать изменить ВРИ. Но как объяснить совету местных депутатов зачем это нужно? Там люди разные и могут сказать:"Понаехали и ещё и налогов платить не хотят. Оформляй КФХ или давай землю назад". А может и принять ваши доводы. Другое дело что делать с остальными 7,5? вы будите землевладелец и нужно показать что вы на ней работаете при проверках, а если работаете то должен быть доход. А за доход могут чего-то насчитать. Я просто эту тонкую грань не подонимаю с точки зрения взаимодействия гос.оргонов друг с другом. Если землю используете, то со стороны минсельхоза претензий нет - земля работает. А вот с точки зрения налоговой вы обогащаетесь.

Электромонтажник, печник, механизатор. Да и просто фанат сельской жизни :)

Не в сети
Заходил: 10 часов 43 минуты назад
Россия
: Псковская область, Печорский р-он
Регистрация: 13.12.2011 - 18:21
: 191
kosmit пишет:

1. Всё понятно, спасибо. Опасения, к счастью, не подтвердились.
2. Можете попробовать изменить ВРИ. Но как объяснить совету местных депутатов зачем это нужно? Там люди разные и могут сказать:"Понаехали и ещё и налогов платить не хотят. Оформляй КФХ или давай землю назад". А может и принять ваши доводы. Другое дело что делать с остальными 7,5? вы будите землевладелец и нужно показать что вы на ней работаете при проверках, а если работаете то должен быть доход. А за доход могут чего-то насчитать. Я просто эту тонкую грань не подонимаю с точки зрения взаимодействия гос.оргонов друг с другом. Если землю используете, то со стороны минсельхоза претензий нет - земля работает. А вот с точки зрения налоговой вы обогащаетесь.

Я думаю что в ближайшие годы отменят июньскую поправку о 0,5...2,5Га (ЛПХ) и вернут хотя бы как было у нас ранее ... 10Га на ЛПХ.

Не в сети
Заходил: 5 лет 3 недели назад
Регистрация: 07.05.2009 - 18:09
: 2

Есть еще такая схема приобретения участка (как альтернатива дарению, без "участия" администрации):
Выкупайте участок долями - один договор купли-продажи 50% доли в дату Т и еще один договор на оставшуюся долю в дату Т+1 день. На регистрацию подаете одновременно - получаете два сидетельства. Исходя из положений статьи 12 ФЗ "Об обороте..." в данном случае запрос в администрацию не нужен.

Не в сети
Заходил: 10 часов 43 минуты назад
Россия
: Псковская область, Печорский р-он
Регистрация: 13.12.2011 - 18:21
: 191
NikTo пишет:

Есть еще такая схема приобретения участка (как альтернатива дарению, без "участия" администрации):
Выкупайте участок долями - один договор купли-продажи 50% доли в дату Т и еще один договор на оставшуюся долю в дату Т+1 день. На регистрацию подаете одновременно - получаете два сидетельства. Исходя из положений статьи 12 ФЗ "Об обороте..." в данном случае запрос в администрацию не нужен.

Ну этот вариант ещё болле непрекрытое кидалово государства. Оно может и обидеться wink
Я всё таки уболтал клиента, оформлять землю через "куплю-продажу". Ждёмс 1 месяц (до 20 февраля).
Поход наш в КУГИ -отдельная песня... !!! Вполне реально, оказаться без земли. Есть практика ... Куги выкупает земли с/х в ХОРОШИХ местах под конкретного клиента с изменением или без категорий земель и видов разрешённого использования. В чём выгода ... наверное понятно.

Аватар пользователя kosmit
Не в сети
Заходил: 5 месяцев 1 неделя назад
: Псковская обл., Усвятский р-н
Регистрация: 15.05.2009 - 01:17
: 475
"irvin" пишет:

! Вполне реально, оказаться без земли. Есть практика

Не очень понятен механизм, если честно. Продавец уведомляет Администрацию о намерении продать определённый участок по определённой цене, дабы обеспечить преимущественное право государства. Государство думает месяц и выдаёт либо отказное письмо, либо согласие приобрести. Ничто не мешает передумать продавать, если государство решило приобрести данный участок.

"NikTo" пишет:

Выкупайте участок долями - один договор купли-продажи 50% доли в дату Т и еще один договор на оставшуюся долю в дату Т+1 день.

Разве для покупки данной доли, эта самая доля не должна быть выделена в натурально-вещественной форме?

Электромонтажник, печник, механизатор. Да и просто фанат сельской жизни :)

Не в сети
Заходил: 17 часов 58 минут назад
РОССИЯ
: Алтайский край
Регистрация: 22.02.2010 - 09:02
: 260

Здравствуйте!
Я глава КФХ работаю на земельном участке 4 года. Договора аренды не оформлял. Участок на 5 дольщиков, на кадастре стоит, и в Россреестре зарегистрирован. Два дольщика хотят продать свои доли мне. Нотариус договор купли-продажи не составляет, говорит что по закону нужно чтобы участок был в аренде не менее 3 лет. Это действительно так или она чегото незнает. До этого момента приходилось покупки паев оформлять на родителей т.к сам пая в колхозе не имел.
Может тема гдето обсуждалась ранее? Подскажите

Аватар пользователя kosmit
Не в сети
Заходил: 5 месяцев 1 неделя назад
: Псковская обл., Усвятский р-н
Регистрация: 15.05.2009 - 01:17
: 475
"ДВ" пишет:

Ничего не понял...участок в аренде. а продают доли. Доли чего? у кого в собственности участок? Какой предмет договора? Сколько членов КФХ?

Электромонтажник, печник, механизатор. Да и просто фанат сельской жизни :)

Не в сети
Заходил: 17 часов 58 минут назад
РОССИЯ
: Алтайский край
Регистрация: 22.02.2010 - 09:02
: 260

[/quote]
Ничего не понял...участок в аренде. а продают доли. Доли чего? у кого в собственности участок? Какой предмет договора? Сколько членов КФХ?[/quote]
Участок в долевой собственности (отмежеван и зарегистрирован в росреестре) на пять человек( у каждого по 1/5 от участка). Двое из этих пяти, хотят продать мне свои доли. Договор аренды на этот участок не оформлялся (между мной и этими дольщиками). Членов КФХ - один Я. Как мне по закону приобрести эти две доли?

Аватар пользователя kosmit
Не в сети
Заходил: 5 месяцев 1 неделя назад
: Псковская обл., Усвятский р-н
Регистрация: 15.05.2009 - 01:17
: 475
"ДВ" пишет:

Участок в долевой собственности (отмежеван и зарегистрирован в росреестре) на пять человек( у каждого по 1/5 от участка). Двое из этих пяти, хотят продать мне свои доли. Договор аренды на этот участок не оформлялся (между мной и этими дольщиками). Членов КФХ - один Я. Как мне по закону приобрести эти две доли?

Тогда я не понимаю при чём тут договор аренды и нотариус?
У вас купле-продажа долей, так? Собственник ясен и понятен. Документы на собственность есть. Воля собственника ясна - продать участок. Какой договор аренды? Нотариус вообще ни имеет никакого отношения к процедуре регистрации договоров. Договор вы можете составить сами в простой письменной форме или в агентстве недвижимости. Я не могу понять почему нотариус (который вам помогает бумажку написать) не хочет без договора аренды составлять договор купле продажи. Мне не хватает данных, чтобы понять чем он руководствуется. По идее. у вас на выходе должна быть смена дольщиков. Сам участок не меняется, а меняется лишь состав собственников.

Электромонтажник, печник, механизатор. Да и просто фанат сельской жизни :)

Не в сети
Заходил: 17 часов 58 минут назад
РОССИЯ
: Алтайский край
Регистрация: 22.02.2010 - 09:02
: 260

В нотариальной конторе оказывают услуги по составлению различных договоров ( в том числе к/п земли). Бумажку составить он может, но говорит что в росрегистрации ее могут не зарегистрировать (сделку). Регистрацию такого договора осуществляют если ты являешся СХТП и участок находится у тебя в аренде не менее трех лет.
Может мне просто сделать договора аренды задним числом на 11 месяцев в 2009, 2010, 2011 годах.

Аватар пользователя kosmit
Не в сети
Заходил: 5 месяцев 1 неделя назад
: Псковская обл., Усвятский р-н
Регистрация: 15.05.2009 - 01:17
: 475
"ДВ" пишет:

В нотариальной конторе оказывают услуги по составлению различных договоров ( в том числе к/п земли). Бумажку составить он может, но говорит что в росрегистрации ее могут не зарегистрировать (сделку). Регистрацию такого договора осуществляют если ты являешся СХТП и участок находится у тебя в аренде не менее трех лет.
Может мне просто сделать договора аренды задним числом на 11 месяцев в 2009, 2010, 2011 годах.

Очень интересно. Узнать бы на каком основании она так считает. По хорошему нужно записаться на приём в росрегистрацию и изложить свою ситуацию. Тогда у вас будут железобетонные знания вопроса. Я просто не очень нотариусам верю. Сужу по своим районам. Квалификация как юристов - ниже плинтуса. Так, доверенность на машину сделать могут, и слава Богу. Я просто не понимаю, зачем для гос.регистрации договора купле-продажи долей, нужно подтверждать пользование землёй в течение 3-х лет. Други словами, на каком основании меня 3 года лишают ПРАВА купить?

Электромонтажник, печник, механизатор. Да и просто фанат сельской жизни :)

Не в сети
Заходил: 10 часов 43 минуты назад
Россия
: Псковская область, Печорский р-он
Регистрация: 13.12.2011 - 18:21
: 191
kosmit пишет:
"irvin" пишет:

! Вполне реально, оказаться без земли. Есть практика

Не очень понятен механизм, если честно. Продавец уведомляет Администрацию о намерении продать определённый участок по определённой цене, дабы обеспечить преимущественное право государства. Государство думает месяц и выдаёт либо отказное письмо, либо согласие приобрести. Ничто не мешает передумать продавать, если государство решило приобрести данный участок.

Механизм простой: КУГИ приобретает и через некоторое время ппродаёт с переводом земель (ВРИ) или с обещанием помочь с этим. А Вы что думаете... из за чего КУГИ с удовольствием приобретает земли с.х. назначения у озёр и пр.
В моём случае продавец не откажется ...ему всё равно кто ему деньги отдаст.

Аватар пользователя kosmit
Не в сети
Заходил: 5 месяцев 1 неделя назад
: Псковская обл., Усвятский р-н
Регистрация: 15.05.2009 - 01:17
: 475
"irvin" пишет:

Механизм простой: КУГИ приобретает и через некоторое время ппродаёт с переводом земель (ВРИ) или с обещанием помочь с этим. А Вы что думаете... из за чего КУГИ с удовольствием приобретает земли с.х. назначения у озёр и пр.
В моём случае продавец не откажется ...ему всё равно кто ему деньги отдаст.

Понял. Спасибо. Что-то подобное я предполагал. Но у КУГИ должны быть деньги заложены в бюждет под это дело. Это надо спрогнозировать. Если не выберут деньги, то на будущий год секвестируют. Я понимаю, мои сомнения наивны для "дельцов". Но всё же. нельзя же держать деньги под резерв земель у озёр всей Псковской области. я понял бы, еслиб было у нас одно озеро, как в Республике Чад. А у нас, даже ГИМС не знает точно сколько у них озёр под патронажем. laugh

Электромонтажник, печник, механизатор. Да и просто фанат сельской жизни :)

Не в сети
Заходил: 17 часов 58 минут назад
РОССИЯ
: Алтайский край
Регистрация: 22.02.2010 - 09:02
: 260
kosmit пишет:
"ДВ" пишет:

Очень интересно. Узнать бы на каком основании она так считает. По хорошему нужно записаться на приём в росрегистрацию и изложить свою ситуацию. Тогда у вас будут железобетонные знания вопроса. Я просто не очень нотариусам верю. Сужу по своим районам. Квалификация как юристов - ниже плинтуса. Так, доверенность на машину сделать могут, и слава Богу. Я просто не понимаю, зачем для гос.регистрации договора купле-продажи долей, нужно подтверждать пользование землёй в течение 3-х лет. Други словами, на каком основании меня 3 года лишают ПРАВА купить?

Понятно! Спасибо за разъяснение!

Не в сети
Заходил: 10 часов 43 минуты назад
Россия
: Псковская область, Печорский р-он
Регистрация: 13.12.2011 - 18:21
: 191
kosmit пишет:
"irvin" пишет:

Механизм простой: КУГИ приобретает и через некоторое время ппродаёт с переводом земель (ВРИ) или с обещанием помочь с этим. А Вы что думаете... из за чего КУГИ с удовольствием приобретает земли с.х. назначения у озёр и пр.
В моём случае продавец не откажется ...ему всё равно кто ему деньги отдаст.

Понял. Спасибо. Что-то подобное я предполагал. Но у КУГИ должны быть деньги заложены в бюждет под это дело. Это надо спрогнозировать. Если не выберут деньги, то на будущий год секвестируют. Я понимаю, мои сомнения наивны для "дельцов". Но всё же. нельзя же держать деньги под резерв земель у озёр всей Псковской области. я понял бы, еслиб было у нас одно озеро, как в Республике Чад. А у нас, даже ГИМС не знает точно сколько у них озёр под патронажем. laugh

Денег действительно не всегда хватает wink