Ответы на юридические вопросы

Уважаемые фермеры!
    В соответствие с Указом Президента Российской Федерации № 323 от 27 декабря 1991 года «О неотложных мерах пр осуществлению земельной реформы в РСФСР» и  постановлением Правительства РФ № 86 от 29 декабря 1991 года «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» до 1 января  1993 года все колхозы и совхозы были обязаны привести свой статус согласно закону РСФСР «О предприятиях и  предпринимательской деятельности».
    Обязательным условием при реорганизации  колхозов и совхозов было выделение каждому работнику, а также  пенсионерам и работникам объектов  социальной сферы, расположенных на территории хозяйства земельного и имущественного пая. Имущественный пай состоял из движимого и недвижимого имущества, кроме неделимых объектов (котельная, линии электропередач с трансформаторными подстанциями, водоводы, газопроводы, другие объекты коммунальной и социально-бытовой  инфраструктуры).
    К сожалению, раздел имущества хозяйств  на имущественные паи  стал  решающим фактором в развале отечественного сельского хозяйства. Сегодня мы наблюдаем почти повсеместно брошенные у домов тракторы, комбайны, иную сельхозтехнику и оборудование, разрушенные фермы, склады, сушилки и другие объекты производственной инфраструктуры. Коров и другую живность давно уже зарезали  и пропили. В итоге, некогда успешно работающие колхозы и совхозы уничтожены.
    Надо сказать большое спасибо тем руководителям бывших сельхозпредприятий, которые не допустили раздела хозяйства на имущественные паи. В настоящее время, освоив рыночные  механизмы хозяйствования, они успешно управляют агрохолдингами и крупными сельскохозяйственными организациями и предприятиями, составляющими  ядро аграрного сектора экономики в современной России. Эти хозяйства сохранили всю социально-бытовую инфраструктуру, и по-прежнему являются селообразующими организациями и предприятиями.
    Что касается земельного пая (так он назывался в вышеназванных правовых актах), то его размер состоял  из  поделенных на     балло-гектары пашни, сенокосных угодий и других видов земель, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения. Часть земель, как правило, неудобицы, отдаленные от сельского населенного пункта и др. были  отнесены  к фонду перераспределения. Каждому работнику, имеющему право  на получение земельного пая (доли) в районном комитете по земельной реформе и земельным ресурсам были выданы Свидетельства на право собственности на землю.
    Таким образом, сельские жители  получили возможность заниматься сельскохозяйственной деятельностью на своей земле.
    Однако, по существующим в то время нормативным актам, выдел земельной площади в натуре   разрешался лишь в случае создания крестьянского (фермерского) хозяйства. Оборот земель сельскохозяйственного назначения (купля, продажа, дарение, наследование, залог, мена) был запрещен до принятия специального федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» По этой же причине  был наложен  мораторий на Главу XVII Гражданского Кодекса РФ.
    В силу норм Главы XVI Гражданского Кодекса РФ, все владельцы  свидетельств  о праве собственности на землю являются участниками совместной долевой собственности. Поэтому, с момента вступления в юридическую силу I части ГК РФ c 01.01.95 г. земельный пай стал именоваться земельной долей. А поскольку Гражданский Кодекс по юридической силе является высшим правовым актом (кроме Конституции РФ), то все  понятия, существующие ранее должны  соответствовать  именно требованиям ГК РФ.
    Принятый 24 июля 2002 года  специальный федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»  в ст. 15 дает понятие земельной доли . Поэтому в настоящее время юридически правильно будет говорить не о земельном пае, а о земельной доле.
    Что касается фактического положения дел в области сельскохозяйственного землепользования, то здесь на сегодня сложилась такая ситуация.
В связи со значительными расходами на процедуру межевания и государственной регистрации  в массе своей владельцы земельных долей не оформили право собственности на земельный участок. В то же время, сельскохозяйственные организации и предприятия, а иногда и фермеры, работают на не принадлежащей им земле. Если представить ситуацию, что все владельцы земельных долей оформят документы на землю, то сельскохозяйственные товаропроизводители останутся без основного средства производства — земли.
    Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» были установлены сроки  вначале до 27 января 2004 года, затем до 27.01.07 года а сейчас до 27.01.09 года, чтобы за это время владельцы земельных долей или оформили  право частной собственности на земельные участки, или оформили договоры аренды.
    Как будет решаться судьба  земельных долей после 27.01.09 года сегодня сказать трудно. Обсуждается несколько вариантов решения этой проблемы.
Первый — передать земли сельскохозяйственного назначения эффективно работающим на них в настоящее время фермерам и другим сельскохозяйственным товаропроизводителям.
Второй — через  суд передать неиспользуемые  земельные площади в муниципальную собственность для того, чтобы органы местного самоуправления использовали эти земли в рыночном обороте с целью получения денежных средств в свои бюджеты.
Имеются и другие предложения.
    Я достаточно подробно изложил  ситуацию с землями сельскохозяйственного назначения специально для того, чтобы в дальнейшем мы все понимали перечень проблем в этой сфере.

Теперь, что касается ваших вопросов.

Процедура выдела земельного участка в счет земельной доли определена ФЗ № 101 от 24.07.02 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Этот законодательный акт разрешает выделение в натуре земельных участков для фермеров, личных подсобных хозяйств, а также сельскохозяйственных организаций в упрощенном порядке на основе норм закона «О землеустройстве» от 18.06.01 от 18.06.01 года. Цена одного гектара земель сельскохозяйственного  назначения, предлагаемого для купли-продажи  законом «Об обороте земель  сельскохозяйственного назначения» определяется не более 20% от кадастровой стоимости земельного участка. В соответствие с федеральным  законом № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности или аренды на срок свыше одного года подлежит обязательной государственной регистрации. Но регистрационная служба не выдаст  соответствующего документа без проведения межевания и присвоения земельному участку кадастрового номера.
    Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Участники  долевой  собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения о проведении общего собрания участников долевой собственности не позднее чем за тридцать дней до его проведения уведомляются в письменной форме (потовые открытки, письма) и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах, расположенных на территории  муниципального образования по месту нахождения земельного участка, находящегося в  долевой собственности, или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.
    Общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок. Орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться к сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, с предложением о созыве общего собрания участников долевой собственности на земельный участок.
    Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее  чем 20% их общего числа или владеющие более 50%  долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50% долей в праве  общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Принятое решение оформляется протоколом.
    Приложением к протоколу общего собрания участников долевой собственности является список присутствующих на нем участков долевой собственности на этот земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на землю. Указанный протокол оформляется в трех экземплярах, один из которых хранится у председателя общего собрания участников долевой собственности, второй — у лица, по предложению которого проводилось это собрание, третий — в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности.
    Решением общего собрания участников долевой собственности определяются:
    условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление;
    местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном  порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей;
    местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой находятся невостребованные земельные доли;
    местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных  участков в аренду;
    местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в уставной (складочный) капитал;
    местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в доверительное управление.
    Аренда, купля-продажа и другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимися  в долевой собственности,  совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.
    В случае, если согласие  участников долевой собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие  с совершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных статьей 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.
    Часть V федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вводит понятие невостребованных  земельных долей. Таковыми  признаются земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение  трех и более лет с момента приобретения права на долю в общей собственности  на земельный участок.
    Невостребованные доли подлежать выделению в земельный участок, образованный за счет неиспользуемых участков и участков худшего качества с оценкой их по кадастровой стоимости . Такой участок образуется на основании решения соответствующего субъекта РФ или муниципального образования (если последним такое право предоставлено законодательством субъекта РФ).
    Сообщения о невостребованных земельных долях с указанием собственников подлежат публикации в средствах массовой информации, определяемых для этой цели уполномоченными органами субъектов РФ. У собственников невостребованных земельных долей при этом возникает  право заявить о своем намерении осуществлять правомочия собственника. Отсутствие такового заявления влечет по истечении отведенного  для него срока установление границ соответствующего участка.
    При соблюдении указанных условий субъекты РФ и обладающие таким правом муниципальные образования могут обратиться в суд с заявлением о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на этот земельный участок. Таким образом, речь идет о принудительном изъятии у собственника и отчуждении в государственную или муниципальную собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения в связи с использование его ненадлежащим образом.
    На земельном участке, находящемся у фермера в частной собственности можно строить объекты  производственной инфраструктуры: фермы, перерабатывающие помещения и другие сооружения, используемые в производстве сельскохозяйственной продукции. Но строительство  производственных объектов и, особенно, ферм должно осуществляться в соответствии  с нормами Гражданского Кодекса РФ от 29.12.04 и федерального закона «Об охране окружающей среды» от 10.01.02. Это касается и строительства ферм для водоплавающей птицы. Возможно в случае строительства крупных ферм,  вам придется проводить Экологическую экспертизу воздействия на окружающую среду, ибо в  хозяйственной  деятельности приоритет отдается экологическим требованиям.
    В заключение хочу сказать, что проблем в сельском хозяйстве огромное количество. Не все решается сразу. Но я готов оказывать юридические консультации фермерам, если Вам это будет интересно, и самое главное, полезно.

С уважением, Воронин Борис Александрович
дюн., профессор,
зав. кафедрой права УрГСХА