Добрый день! Помогите советом, форумчане. На продажу выставлен зем.участок с постройками, цена 2,3 млн.руб. Сюда входит: земля - 10,7 сот. (кадастровая стоимость 335 тыс.руб.), огорожен, гараж под газель из шлакоблоков, к нему пристроена времянка (жилая комната). На усадьбе есть туалет капитальный 
- из кирпича, небольшой сарайчик тоже из шлакоблоков, фундамент под дом 8х8, огород ухоженный (плодовые деревья, кустарники), к участку подведены свет (счетчик установлен) и вода. Улица асфальтирована, зимой регулярно чистится от снега, т.к. рядом живет большое 
начальство. Участок не затапливается весной. Рядом остановка, рынок, школа тоже недалеко, можно пешком ходить. Вот я и думаю, это реальная цена или завышенная?
Вы здесь
Как оценить стоимость зем.участка
19 сообщений
пн, 28.03.2016 - 09:31
#1
Так пройдитесь по рекламе участков в этом р-не, и все станет ясно.
Добрый день.
Для оценки недвижимости есть специальные программы, можно поискать на торрентах. Но если не хотите сами мучатся, наймите специалиста из агенства по оценке недвижимости - вам сделают полную выкладку по интересующему вас объекту за бабло
Еще бы важно было указать, где этот участок... Город, область. Немаловажный фактор, который влияет на стоимость.
в том-то и вопрос, как их сравнивать!
у каждого участка разная "комплектация". Пустой целик, удаленный от центра, без асфальта, воды и света - 700 т.р. Участок с гаражом и летней кухней, без асфальта, и почти на метр ниже уровня дороги - 1 млн. Т.е. во сколько оценить то, что участок выравнен, удобный подъезд, дороги зимой чистятся, грязи нет, все близко - сколько за это можно переплатить?
кемеровская область, ленинск-кузнецкий
огромный минус и это влияет на цену хорошо глыба в виде фундамента, вам мож не нужен дом 8 на 8м, а хочется 6 на 6ть, или 10 на 10ть, готовый дом другой разговор, а фундамент, под что рассчитан, как он сделан, и в большинстве случаев при покупке таких участков фундамент сносят,
Недвижимость оценивается вашими текущими затратами на те же постройки, что уже есть на участке. Т.е. если пустырь стоит 700 т.р., то стоимость построек и коммуникаций оценивается в 1,7 млн.
А есть проект на дом? скорее всего нет. Участок в собственности? Какой вид земли, ижс или лпх? или просто СОТ...
А теперь давайте детально:
1. на участке есть гараж с пристройкой жилой, площадь? утеплено или нет. шлакоблок - самый дешевый материал...
2. есть сарай из ШБ. те же вопросы.
3. горшок из кирпича, те же вопросы, но я уже примерно представляю его макс. стимость ~ 15-20т.р. (и то завысил).
4. фундамент под дом - вы скорее всего не знаете как его делали.
5. плодовые деревья. стоимость взрослых плодовиков от 10000 рэ.
А теперь посчитаем:
1. стоимость гаража из тех же шлакоблоков (ШКБ) примерно 6*4, высота 3. Около 750 ШКБ = 22500 сюда добавляем стоимость бетона (ворота, окна, цемента, стропила, покрытие крыши, возможную отделку = условно 100-150 т.р. За работу скорее всего не много, предполагаю узбекоремонт там был.
2. пристройка - условно +150000 (те же опции, + отделка внутри).
3. Туалет - ни о чем.
4. Деревья. 20 штук примерно 5 леток - 8000*20=160 т.р.
5. электричество. сколько кВт выделено для использования? надо обязательно знать, хотя бы для вас лично. Потому как бывает, что на линию выделяют 5-8 кВт., а увеличиваться мощность потом придется установкой собственной подстанции.
6. вода. централизованно или скважина? Если скважина, узнаем по месту бурение 1 метра.
Т.е. за все постройки примерно 400 - 600 тыр. Но опять же надо считать более точно.
Примерно как то так...
Из плюсов: есть коммуникации (если рабочие), есть маломальская инфраструктура (школа, рынок), участок сухой.
Из минусов: они очевидны
Земля в Сибири с кадастровой стоимостью 32 тыс. за сотку
. Я участок по рыночной цене купил 20 соток за 70 тыс., потом узнал, что соседний такой же за 50 продавали. В ближайших пригородах Красноярска сотка стоит 10 тыс и то ни кто не хочет брать. Оценщики от государства вообще нюх потеряли. Искусственно цены завышают под налогообложение, а за ними уже и рыночные цены колхозники подтягивают. Сейчас многие предприниматели через суд добиваются переоценки земли и уменьшают на порядок налоговые выплаты.
А по теме, сейчас учусь на оценщика, так там по стандартам землю оценивают отдельно от участка. Участок оценивается как будто он никогда не был застроен, но с учетом местоположения и коммуникаций. Строения оцениваются отдельно. Обычно учитывают только жилое или промышленное строение, все строения, что не зарегистрированы - не учитываются. Оценивают обязательно с использованием трех подходов: сравнительный, доходный и затратный. Потом выставляют весовые коэффициенты каждого из подходов. В итоге оценки стоимость участка складывается со стоимостью строений.
Исходя из того,что у ТС на участке скорее всего нет зарегистрированных строений, то оценить можно только землю, а такая цена земли для городка, который даже не областной центр просто запредельная.
+ стопицот
Надо пытать продавашку на предмет документов!
А мое личное мнение - гараж и сарай на участке никак не стоят больших денег...
Но еще надо учитывать покупательский спрос. Есть места, где участок с гнилушкой под снос стоит во много раз дороже суммы оценки, а есть места, где участок с хорошим жилым домом в результате продается дешевле себестоимости строений. Сейчас цену диктует спрос.
Как пример: участок земли с/хоз назначения под Петербургом, стоимость по акту оценки был 1960000 р, был куплен за 32 млн.руб., что в 16 раз дороже оценки. И я купила крепкий дом на хуторе в Псковской обл. С участком 50 соток за 50000 руб., оценочную стоимость не помню, но она была больше, да и на 50000 тыс сейчас и сарай не построить.
И еще. Скидывать цену за неоформленные документы не совсем корректно, потому как для сделки их продавец все равно оформит, иначе никак.
Большое спасибо всем за комменты! Земля под ИЖС, в аренде. Вот именно, что такую цену они задрали только из-за места. Т.е. реально можно предложить 1,5 млн., а там пусть решают, продавать за такую цену или нет. Мне как бы тоже не горит, жить есть где, а это так, на старость.
В деревне у нас тоже можно купить домик с участком в 30 сот. за 0,6-1 млн., но это уже 10 км. от города.
Смотря на что оформляются документы. Если на землю, то в расчет можно и не брать. А вот некапитальные постройки в рег. палате ни кто оформлять не будет. Фундамент тоже если много лет под домом не стоял,то имеет разрушения - на нем строить что то уже рискованно. Все нужно сносить, проводить заново планировку. Это стоит времени и денег и поэтому при оценке временные постройки идут не в +, а в минус к стоимости.
Что такое 10 км.....
, что бы потом не получилось так 
Если в деревне под носом еще и река течет и зеленый бор рядом, то вообще благодать.
Главное, что бы не было рядом таких заядлых
Я бы на вашем месте поступил также, а те 32 млн в развитие
Ну что, как успехи с участком?
Доброе всем утро! предложили продованам 1,5 млн. - молчат, не хотят!
143 тыр за сотку тоже не хило. Вы за документы то узнавали у продавашек? Межевание земли вообще делалось? А то потом соседи спасибо скажут за постройки...
Аренда дешевле собственности.
Это не мои деньги были
товарищи модераторы, наверно тему можно закрыть.
Чекупили?