Как оценить стоимость зем.участка

Перейти к полной версии/Вернуться
19 сообщений

Вопросы задавать можно только после регистрации. Войдите или зарегистрируйтесь, пожалуйста.

: Кемеровская обл.
07.04.2014 - 09:52
: 85

Добрый день! Помогите советом, форумчане. На продажу выставлен зем.участок с постройками, цена 2,3 млн.руб. Сюда входит: земля - 10,7 сот. (кадастровая стоимость 335 тыс.руб.), огорожен, гараж под газель из шлакоблоков, к нему пристроена времянка (жилая комната). На усадьбе есть туалет капитальный bang - из кирпича, небольшой сарайчик тоже из шлакоблоков, фундамент под дом 8х8, огород ухоженный (плодовые деревья, кустарники), к участку подведены свет (счетчик установлен) и вода. Улица асфальтирована, зимой регулярно чистится от снега, т.к. рядом живет большое good начальство. Участок не затапливается весной. Рядом остановка, рынок, школа тоже недалеко, можно пешком ходить. Вот я и думаю, это реальная цена или завышенная?


Россия
: Санкт-Петербург и хутор Волочно
08.01.2012 - 03:40
: 4366

Так пройдитесь по рекламе участков в этом р-не, и все станет ясно.

РФ
02.03.2016 - 16:43
: 286
nikolaeva_oct пишет:

Вот я и думаю, это реальная цена или завышенная?

Добрый день.
Для оценки недвижимости есть специальные программы, можно поискать на торрентах. Но если не хотите сами мучатся, наймите специалиста из агенства по оценке недвижимости - вам сделают полную выкладку по интересующему вас объекту за бабло victory

Еще бы важно было указать, где этот участок... Город, область. Немаловажный фактор, который влияет на стоимость.

А что подумал Кролик, никто не узнал, потому что он был очень воспитан.

: Кемеровская обл.
07.04.2014 - 09:52
: 85

в том-то и вопрос, как их сравнивать! dntknw
у каждого участка разная "комплектация". Пустой целик, удаленный от центра, без асфальта, воды и света - 700 т.р. Участок с гаражом и летней кухней, без асфальта, и почти на метр ниже уровня дороги - 1 млн. Т.е. во сколько оценить то, что участок выравнен, удобный подъезд, дороги зимой чистятся, грязи нет, все близко - сколько за это можно переплатить?

: Кемеровская обл.
07.04.2014 - 09:52
: 85
dolgolet пишет:
nikolaeva_oct пишет:

Вот я и думаю, это реальная цена или завышенная?

Еще бы важно было указать, где этот участок... Город, область. Немаловажный фактор, который влияет на стоимость.

кемеровская область, ленинск-кузнецкий

россия
22.10.2013 - 17:10
: 1573

огромный минус и это влияет на цену хорошо глыба в виде фундамента, вам мож не нужен дом 8 на 8м, а хочется 6 на 6ть, или 10 на 10ть, готовый дом другой разговор, а фундамент, под что рассчитан, как он сделан, и в большинстве случаев при покупке таких участков фундамент сносят,

ЛПХ Колибри, СПК Красный пролетарий.

РФ
02.03.2016 - 16:43
: 286
nikolaeva_oct пишет:

в том-то и вопрос, как их сравнивать! dntknw
у каждого участка разная "комплектация". Пустой целик, удаленный от центра, без асфальта, воды и света - 700 т.р. Участок с гаражом и летней кухней, без асфальта, и почти на метр ниже уровня дороги - 1 млн. Т.е. во сколько оценить то, что участок выравнен, удобный подъезд, дороги зимой чистятся, грязи нет, все близко - сколько за это можно переплатить?

Недвижимость оценивается вашими текущими затратами на те же постройки, что уже есть на участке. Т.е. если пустырь стоит 700 т.р., то стоимость построек и коммуникаций оценивается в 1,7 млн.

А есть проект на дом? скорее всего нет. Участок в собственности? Какой вид земли, ижс или лпх? или просто СОТ...
А теперь давайте детально:
1. на участке есть гараж с пристройкой жилой, площадь? утеплено или нет. шлакоблок - самый дешевый материал...
2. есть сарай из ШБ. те же вопросы.
3. горшок из кирпича, те же вопросы, но я уже примерно представляю его макс. стимость ~ 15-20т.р. (и то завысил).
4. фундамент под дом - вы скорее всего не знаете как его делали.
5. плодовые деревья. стоимость взрослых плодовиков от 10000 рэ.

А теперь посчитаем:
1. стоимость гаража из тех же шлакоблоков (ШКБ) примерно 6*4, высота 3. Около 750 ШКБ = 22500 сюда добавляем стоимость бетона (ворота, окна, цемента, стропила, покрытие крыши, возможную отделку = условно 100-150 т.р. За работу скорее всего не много, предполагаю узбекоремонт там был.
2. пристройка - условно +150000 (те же опции, + отделка внутри).
3. Туалет - ни о чем.
4. Деревья. 20 штук примерно 5 леток - 8000*20=160 т.р.
5. электричество. сколько кВт выделено для использования? надо обязательно знать, хотя бы для вас лично. Потому как бывает, что на линию выделяют 5-8 кВт., а увеличиваться мощность потом придется установкой собственной подстанции.
6. вода. централизованно или скважина? Если скважина, узнаем по месту бурение 1 метра.

Т.е. за все постройки примерно 400 - 600 тыр. Но опять же надо считать более точно.

Примерно как то так...

Из плюсов: есть коммуникации (если рабочие), есть маломальская инфраструктура (школа, рынок), участок сухой.

Из минусов: они очевидны wink

А что подумал Кролик, никто не узнал, потому что он был очень воспитан.

Россия
: Красноярск
03.01.2014 - 08:09
: 500

Земля в Сибири с кадастровой стоимостью 32 тыс. за сотку bang . Я участок по рыночной цене купил 20 соток за 70 тыс., потом узнал, что соседний такой же за 50 продавали. В ближайших пригородах Красноярска сотка стоит 10 тыс и то ни кто не хочет брать. Оценщики от государства вообще нюх потеряли. Искусственно цены завышают под налогообложение, а за ними уже и рыночные цены колхозники подтягивают. Сейчас многие предприниматели через суд добиваются переоценки земли и уменьшают на порядок налоговые выплаты.
А по теме, сейчас учусь на оценщика, так там по стандартам землю оценивают отдельно от участка. Участок оценивается как будто он никогда не был застроен, но с учетом местоположения и коммуникаций. Строения оцениваются отдельно. Обычно учитывают только жилое или промышленное строение, все строения, что не зарегистрированы - не учитываются. Оценивают обязательно с использованием трех подходов: сравнительный, доходный и затратный. Потом выставляют весовые коэффициенты каждого из подходов. В итоге оценки стоимость участка складывается со стоимостью строений.
Исходя из того,что у ТС на участке скорее всего нет зарегистрированных строений, то оценить можно только землю, а такая цена земли для городка, который даже не областной центр просто запредельная.

РФ
02.03.2016 - 16:43
: 286
invertor пишет:

Исходя из того,что у ТС на участке скорее всего нет зарегистрированных строений, то оценить можно только землю, а такая цена земли для городка, который даже не областной центр просто запредельная.

+ стопицот
Надо пытать продавашку на предмет документов!
А мое личное мнение - гараж и сарай на участке никак не стоят больших денег...

А что подумал Кролик, никто не узнал, потому что он был очень воспитан.

Россия
: Санкт-Петербург и хутор Волочно
08.01.2012 - 03:40
: 4366
dolgolet пишет:

Примерно как то так..

Но еще надо учитывать покупательский спрос. Есть места, где участок с гнилушкой под снос стоит во много раз дороже суммы оценки, а есть места, где участок с хорошим жилым домом в результате продается дешевле себестоимости строений. Сейчас цену диктует спрос.
Как пример: участок земли с/хоз назначения под Петербургом, стоимость по акту оценки был 1960000 р, был куплен за 32 млн.руб., что в 16 раз дороже оценки. И я купила крепкий дом на хуторе в Псковской обл. С участком 50 соток за 50000 руб., оценочную стоимость не помню, но она была больше, да и на 50000 тыс сейчас и сарай не построить.
И еще. Скидывать цену за неоформленные документы не совсем корректно, потому как для сделки их продавец все равно оформит, иначе никак.

: Кемеровская обл.
07.04.2014 - 09:52
: 85

Большое спасибо всем за комменты! Земля под ИЖС, в аренде. Вот именно, что такую цену они задрали только из-за места. Т.е. реально можно предложить 1,5 млн., а там пусть решают, продавать за такую цену или нет. Мне как бы тоже не горит, жить есть где, а это так, на старость.
В деревне у нас тоже можно купить домик с участком в 30 сот. за 0,6-1 млн., но это уже 10 км. от города.

Россия
: Красноярск
03.01.2014 - 08:09
: 500
Фрау пишет:
dolgolet пишет:

Примерно как то так..

И еще. Скидывать цену за неоформленные документы не совсем корректно, потому как для сделки их продавец все равно оформит, иначе никак.

Смотря на что оформляются документы. Если на землю, то в расчет можно и не брать. А вот некапитальные постройки в рег. палате ни кто оформлять не будет. Фундамент тоже если много лет под домом не стоял,то имеет разрушения - на нем строить что то уже рискованно. Все нужно сносить, проводить заново планировку. Это стоит времени и денег и поэтому при оценке временные постройки идут не в +, а в минус к стоимости.

РФ
02.03.2016 - 16:43
: 286
nikolaeva_oct пишет:

но это уже 10 км. от города.

Что такое 10 км..... wink
Если в деревне под носом еще и река течет и зеленый бор рядом, то вообще благодать.
Главное, что бы не было рядом таких заядлых beer , что бы потом не получилось так bang

Фрау пишет:

Сейчас цену диктует спрос. Как пример: участок земли с/хоз назначения под Петербургом, стоимость по акту оценки был 1960000 р, был куплен за 32 млн.руб., что в 16 раз дороже оценки.

shok Это единичные случаи. Что называется дурная голова не дает покоя шальным деньгам. Для справки за эти деньги на острове кох-самуи в тайланде можно купить 7 двухэтажных вилл и жить там кайфовать. Только декларировать ежегодно суммы для проживания придется.

Фрау пишет:

И я купила крепкий дом на хуторе в Псковской обл. С участком 50 соток за 50000 руб., оценочную стоимость не помню, но она была больше, да и на 50000 тыс сейчас и сарай не построить.

Я бы на вашем месте поступил также, а те 32 млн в развитие super

А что подумал Кролик, никто не узнал, потому что он был очень воспитан.

РФ
02.03.2016 - 16:43
: 286

Ну что, как успехи с участком? smile3

А что подумал Кролик, никто не узнал, потому что он был очень воспитан.

: Кемеровская обл.
07.04.2014 - 09:52
: 85

Доброе всем утро! предложили продованам 1,5 млн. - молчат, не хотят!

РФ
02.03.2016 - 16:43
: 286
nikolaeva_oct пишет:

Доброе всем утро! предложили продованам 1,5 млн. - молчат, не хотят!

143 тыр за сотку тоже не хило. Вы за документы то узнавали у продавашек? Межевание земли вообще делалось? А то потом соседи спасибо скажут за постройки...

А что подумал Кролик, никто не узнал, потому что он был очень воспитан.

Россия
: Санкт-Петербург и хутор Волочно
08.01.2012 - 03:40
: 4366
nikolaeva_oct пишет:

Земля под ИЖС, в аренде. В

Аренда дешевле собственности.

dolgolet пишет:

а те 32 млн в развитие

Это не мои деньги были bang

: Кемеровская обл.
07.04.2014 - 09:52
: 85

товарищи модераторы, наверно тему можно закрыть.

Россия
: Санкт-Петербург и хутор Волочно
08.01.2012 - 03:40
: 4366
nikolaeva_oct пишет:

товарищи модераторы, наверно тему можно закрыть.

Чекупили?