Приветствую господа.
Нахожусь в процессе получения в аренду земли. Участок предстоит организовать, предварительное согласие от минимущества получил, но в нём, мне предлагают пастбище. Почитал про ограничения, нашел ПЗЗ и генплан, в общем то мне для КФХ не совсем подходит, точнее совсем не подходит.
Хотя по факту на том участке была ферма и остались даже фундаменты от коровников и в старом генплане\пзз от 2015 года там таки СХ-3, а в новом генплане\пзз от 2017 уже пастбище.
Обратился в архитектуру, для уточнения, что же это за земля и что там можно, жду ответа.
Был ли у кого нибудь опыт смены категории, на сельскохозяйственное производство (сх-3)? Стоит ли брать такую землю или лучше сразу отказаться?
Заранее спасибо за ответы.
UPD:
В общем начал разбираться сам и общаться с различными органами власти.
На сельскохозяйственные угодья не рапространяются градостранительные нормы и по идее ВРИ изменять нельзя ибо нет описания данной процедуры в законе, но всегда есть но. На такие зоны, ВРИ устанавливают муниципальные власти, путём общественных слушаний и внесений изменений в ПЗЗ. Процедура бесплатная но имеет кучу подводных камней ибо подразумевает, что любой человек может высказаться против изменений. Поискав в сети отзывы людей и просмотрев судебные акты на эту тему, выяснил, что ВРИ таки меняют, сроки могут быть очень разные, от недели до полутора лет, в зависимости от региона и расторопности администрации. (судя по тому, что моя администрация вообще не отвечает по электронной почте, думаю квест будет тот ещё) И да, самое главное, на пастбище можно строить, всё что необходимо для ведения СХ деятельности, в пределах ВРИ!
Менять зону же почти нереально, но тоже не невозможно, через те же слушания и неопровержимые обоснования, к примеру заключение экспертизы о деградации земли.
Всё зависит от местных условий, от местного генплана, зонирования территорий.
Раньше строили фермы без оглядки на генплан застройки. Да и не было нормальных генпланов. И территории застройки за это время сильно разрослись и приблизились к старым фермам. То есть не выдерживается Санитарно-защитная зона между общественными и жилыми зданиями и сельхозпредприятием. Вы ведь животноводством собираетесь заниматься? А даже если и растениеводством, то все равно СЗЗ должна быть от 300 метров. Именно такое расстояние рекомендовано при обработках полей гербицидами и пестицидами.
По генпланам полная непонятка, жду что архитектура ответит.
Участок сложной формы, ближняя граница до деревни 100 метров, дальняя, боль 1300 метров. Птичник на 1000 голов планирую, а по химии, хочу ЭКО производство, без химии. Да, часть урожая пожрут живность и болезни, но максимизация прибыли не моя основная цель, а скорее приятный бонус при проживании на своей земле.
А кормить чем будешь?
Вкусными, питательными и разнообразными кормами свобственного производства. Нагульный пруд, зарыбленный "сорной" рыбой и т.д. Водоплавка у меня будет - гуси, утки.
Сам разобрался, сам и отвечу.
На пастбищах и пашнях можно строить всё, что нужно для ведения деятельности КФХ!
СХ-3 тоже подходит, но она больше для серьезных объемов и масштабных зданий и производств, например консервный завод и т.п.
О как! Это где такое написано? Пашни вообще особо ценные земли, там никакого строительства!
Похоже, вы совсем не знаете основных законодательных актов в этой сфере, а так же тех, которые вступают в силу в 2025 году. А именно "Ветеринарные правила", в которых написано, что никакого выгульного содержания, кормление строго сбалансированными кормами заводского изготовления, а также создание санитарно-защитной зоны вокруг птичника. На форуме даже тема есть специальная по этому вопросу. Вот здесь внимательно почитайте, а потом решите, надо оно вам вообще, или лучше от этого держаться подальше. https://fermer.ru/forum/117/nabat-zapret-na-pticevodstvo-s-2025-goda-div...
ценные земли, подлежащие особой охране, которые называются сельскохозяйственными угодьями (п. 1 ст. 79 Земельного кодекса РФ). К ним относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).
На сельскохозяйственных угодьях по общему правилу строительство запрещено. Их можно использовать только в сельскохозяйственных целях.
То есть нельзя строить вообще никаких сооружений на пашне, пастбищах и сенокосах.
По закону нельзя, но есть нюансы...
Например ВРИ 1.18 (Размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства) На моём участке такой вариант ВРИ есть.
Соседей по кадастровой карте глянул, есть тепличный комплекс на пашне по генплану, но ВРИ сельскохозяйственное использование, в приницпе у всех соседей ВРИ на кадастровой карте - сельскохозяйственное использование.
И опять же закон о кфх позволяющий таки строить дом
И практика, говорит о том, что все строятся для ведения СХ деятельности на угодьях.
И ответы я получил от сельхоз надзора и градостроительного ведомства, прямо ответили - "Строить можно! Проблемы могут быть при попытке регистрации зданий. Я тут 14 лет работаю, ни одного иска к фермерам о сносе не было"
В градостроительстве мне прям понравилось общаться, всё разъяснили, и сказали звонить по любому вопросу, помогут, чем смогут.
Про "набат куриный", смотрел видео, там вроде бы нормально всё на самом деле, больше паники.
Сан. правила читал, ни чего там страшного нет.
Не можете жить без проблем?
Времена меняются.
Жизнь сплошь состоит из проблем...
Не могу себе представить, зачем регистрировать птичник, склад, котельную и прочее. Чтобы налоги платить? Не, спасибо.
Меняются и не в худшую сторону!
Я когда искал участок, понял одну вещь. Земли не отбирают ибо всё заросло. Штрафы вероятно выгоднее собирать. И собственникам тоже видимо не накладно их платить, раз не избавляются от участков.
Поэтому и не отбирают , что заросло. А на чистые огороженные земли много желающих. Сейчас землю до ума довести дорого стоит. Особенно в лесной зоне. почти всё заросло уже.
От целей зависит. У меня в планах и агротуризм, так что на половине участка лес пилить не буду, домики там поставлю и свой дом. Главное не попасть за это на штрафы, думаю может оформить этот лес как питомник. Ну и хочу попробовать трюфели выращивать, дубовый лес вокруг.
фото со спутника от 2012 года.
Есть смысл поделить на 2 участка один с лесом перевести в лесной на СХ.
Так как допускается по одному закону заростание на 50% лесом, а по другому закону можно штрафовать!
(Заростание лесом снижает плодородие, за это и штраф. )
В принципе тоже думал об этом, но со статусом - лес, больше ограничений. А так можно попробовать протащить как лесозащитные насаждения и питомник.
Я так понял из общения с представителями разных органов, что если на земле работать, то не особо будут трогать, лишь бы налоги шли.
Меня трогают)
Даже за 10 соток компактного леса на 2 гектарах .
За лес не то, что ограничения, налог больше и существенный.
Но зато ГЛЕМПИНГ законный!
На обычной СХ земле гайки глемпингов прикручивается вплоть до запрещение.
Что вменяют?
Написал в ЛС
проще на луну полететь !!!
Пашню????? Вы с воем уме? Пашня, угодья - это особо ценные земли, охраняемые государством. С такими деятелями и их глупыми советами страна вообще без пашни останется. Угодья необходимы для производства продукции, чтобы людей кормить! Раньше привыкли из-за бугра все продовольствие тащить, причем отвратительного качества, подсадили людей на бургеры, чипсы, пепси и прочую гадость и получили в итоге целых два поколения больных людей. Народу в стране прилично, а угодий не так уж много. Почти все целинные земли в Казахстан ушли. Более менее с наличием угодий только в зонах рискованного земледелия. Не хотите производить сельхозпродукцию - не берите такие земли. Вам нужно там глэмпинги поставить , типа агротуризма устроить - для этого есть рекреационные земли. Хотя агротуризм уже на излёте. Люди хотят просто отдыхать в комфортных условиях, а не нюхать навоз на ферме. А животных покормить и в зоопарке можно.
О! Тогда напишу более развёрнуто :
Судя по фото 50 % заросший и часть этой половины проходит под это:
Значит есть возможность его разделить и перевести в лесной половину, а другую под пашню сенокос и тп.
Делать это или нет - решать владельцу участка .
Если есть спрос на покупку лесных участков для глемпингоа, если в вашем районе хорошие условия для туризма это будет выгодно.
Для бизнеса на Глемпинг нужны земли : лесного фонда, рекреации и населённых пунктов.
Сх неинтересен из за ограничений, причём будет и ужесточаться правила.
Ps. У оптимистов всё хорошо!
Чем больше будут слушать советов ИИ, тем меньше будет земель лесного фонда у людей на руках и тем они будут дороже стоить.
Дела-а-а... В России, оказывается, народу много, а с землей напряг. Мадам, даже в вашей отнюдь не бедной Московской области под ДКР находится не одна сотня тыс. га бывшей пашни. Я уж не говорю об остальной территории НЧЗ. И никому она не нужна!
И что? Вы там бывали в советские времена? Урожайность зерновых знаете, какая там была?
Казахстан относится именно к такой зоне.
Да какое мне дело до Казахстана!
Угомонись уже, деятель, специалист нашелся! На угодьях не получится лес выращивать. Даже нечего и пытаться! Зато штрафов не оберешься, если поля зарастают. Кое-кто уже за это поплатился! И свои участи этот кое-кто никак не может в лесфонд перевести, зато всем советует.
Советую того, чего и вы желаете - угомониться вам тоже.
Учите мат часть
Вначале определяются участки земли, на которых потенциально можно вести лесное хозяйство, затем проводится их обследование, в рамках которого определяется что, где и в каком количестве выросло, а также соответствует ли требованиям постановления Правительства РФ №1043.
После этого в Федеральную службу по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор) подается заявление, в котором нужно указать цели лесопользования. Они могут быть различными: рекреационная деятельность, сбор лекарственных растений, заготовка живицы или древесины, научно-исследовательская деятельность и др.
Власти региона, уполномоченные в области лесных отношений, проводят проверку. Итогом которой становится заключение – соответствует (либо не соответствует) действительности описание насаждений, которое заявитель указал в заявлении. Межведомственная комиссия выносит решение о возможности (невозможности) приобретения участком лесного статуса. Если все характеристики определены верно и землю не целесообразно вновь использовать в сельскохозяйственных целях – выносится положительное решение, дающее собственнику право вести на этой земле лесное хозяйство.
Если не соответствуют данным требованиям например сомкнутость крон или площадь ,т о заставляют убрать весь лес .
И это правильно по закону!
Там ещё срок есть, перевода.
Тоже можно не успеть и поплатиться.
Действуйте по закону и всё будет хорошо
Если кому интересно, то движуха продолжается.
Выяснилось что в ПЗЗ есть 1.1 Растениеводство, в принципе подходящий ВРИ, и его даже можно изменить на 1.0 который мне и нужен (процедура такая имеется)
Там еще есть такие основные ВРИ:
• выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур;
• овощеводство;
• садоводство;
• обеспечение сельскохозяйственного производства.
Вспомогательные ВРИ:
• открытые стоянки для хранения автомобилей и сельскохозяйственной техники;
• инженерно-технические объекты, сооружения, обеспечивающие реализацию разрешенного использования недвижимости в территориальной зоне;
• объекты пожарной охраны (гидранты, резервуары, пожарные водоемы);
• автомобильные проезды и подъезды.
Заметили, что на пастбище нет ВРИ - выпас скота? ))
Смена ВРИ делается через публичные слушания, хотя у муниципалитета могут быть иные планы на эту землю. Но в генплане ни чего не нашел.
На днях еще жду ответа на запрос о разъяснении законодательных актов, от минимущества и россельхознадзора, если интересно, покажу их ответы. Ибо реально легко запутаться и есть лакуны в законах. По закону нельзя менять ВРИ угодьям вообще, но муниципалы могут, через изменение ПЗЗ, хотя ПЗЗ не должно распространяться на угодья.
Оно и не распространяется.
Все эти ВРИ не к конкретному участку относятся, а вообще к территориальной зоне.
Я так поняла, что вам и КФХ нужен совсем для других целей. Дом хотите построить? .
Выберите другой участок для ваших целей. Агротуризм, глэмпинги - это на рекреационных землях. Посмотрите, где там в ПЗЗ зона рекреации данного населенного пункта. А засерать пашню, особо ценные сельхозугодья.... - да что же это за человек такой, что ......
Человек хочет создать что-то полезное на месте развалин и пустыря и тут вы, мадам, со своим "низзя!" Он же не свалку там предлагает организовать. Наше законодательство в отношении использования земли это во многих его частях вообще ода дебилизму и бесхозяйственности под лозунгом: пусть зарастает, лишь бы никто тут не появился! А потом власть начинает ломать голову и вкладывать бешенные деньги в борьбу с борщевиком, например, или того хуже - придумывать штрафы за неиспользование земли.