Ни для кого не секрет, что для решения вопросов по выделу земли в натуре из числа земель сельскохозяйственного назначений, находящихся в общедолевой собственности, необходимо пройти ряд процедур, одной из самых важных среди которых является общее собрание участников общедолевой собственности. Но для того, чтобы собрание было признано правомочным, необходимо набрать кворум. Но как это сделать, если земельные доли несколько раз меняли правообладателей, дробились, объединялись? Цель данной статьи состоит в том, чтобы, используя математический аппарат, максимально точно решить проблему расчета кворума.
Согласно ст.14 федерального закона 101-ФЗ от 24.07.2002г. «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок.
Перед организаторами собрания неизбежно встает проблема — как рассчитать, составляют ли присутствующие на собрании участники долевой собственности на этот земельный участок не менее чем 20 процентов их общего числа? Для расчета необходимо знать общее число участников долевой собственности на данный земельный участок. Попробуем проанализировать, откуда можно получить интересующую нас информацию.
В архивах, по всей видимости, должны храниться списки граждан, в середине 90-х г.г. получивших свидетельства на право собственности на землю в соответствии с Указом Президента РФ от 27.10.1993г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». Но с того момента произошло множество изменений (земельные доли продавали и покупали, выделяли в натуре, передавали по наследству (одному, а чаще нескольким наследникам), часть их отошла к так называемым невостребованным земельным долям и т.д.), а корректив в вышеуказанные списки никто не вносил. Таким образом, исходные списки граждан, получивших свидетельства на право собственности на землю, достоверным источником информации для расчета кворума на собраниях участников общей долевой собственности считать нельзя.
Реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который ведет Управление Федеральной регистрационной службы, также не является источником достоверных данных (с точки зрения полноты информации о количестве участников общей долевой собственности на земельный участок) — в нем зафиксированы только дольщики, прошедшие процедуру государственной регистрации права общей долевой собственности.
Таким образом, официального реестра участников общей долевой собственности на земельный участок, в котором было бы зафиксировано их общее количество и количество принадлежащих им долей (на актуальную дату), не существует.
На наш взгляд, в ситуации, когда невозможно определить точное количественное значение интересующего нас показателя (общее число участники долевой собственности на земельный участок), наиболее целесообразно воспользоваться статистическими методами, а именно выборочными исследованиями. Термин "выборочные исследования" применяют, когда невозможно изучить все единицы представляющей интерес совокупности. Приходится знакомиться с частью совокупности - с выборкой, а затем с помощью статистических методов и моделей переносить выводы с выборки на всю совокупность.
Рассмотрим использование выборочного метода на конкретном примере.
В ходе регистрации на собрании участников общей долевой собственности получены следующие данные:
Для расчета кворума необходимо знать общее число участников долевой собственности на данный земельный участок. Просто предположить, что одному дольщику принадлежит одна доля нельзя, т.к. в результате огромного количества операций перехода прав на доли (по договорам купли-продажи, дарения, в силу наследственных прав и т.д.) одному дольщику может принадлежать и 40 долей и 1 / 4 земельной доли. Например, в нашем случае, на 60 дольщиков приходится 92,333 доли. Таким образом, простым делением общей площади объекта на 37 650 кв.м. мы получим количество дольщиков, которое будет значительно отличаться от реального. Воспользуемся выборочным методом, в котором общей совокупностью будет являться общее число участников долевой собственности на данный земельный участок на дату проведения собрания, а выборкой — число участников общей долевой собственности, присутствующих на собрании.
1. Рассчитываем площадь земельного участка, приходящегося на участников общей долевой собственности на земельный участок, присутствующих на собрании:
92,333 х 37 650 = 3 476 337 кв.м
2. Рассчитываем площадь земельного участка, принадлежащего в среднем одному дольщику, присутствующему на собрании:
3 476 337 / 60 = 57 939 кв.м
3. Проанализировав исходные данные (по выборке), переносим выводы с выборки на всю совокупность,т.е. считаем, что на одного «среднего дольщика» приходится 57 939 кв.м. Исходя из этого, рассчитываем общее число «средних дольщиков» (общее число участников общей долевой собственности на земельный участок, полученное статистическими методами):
14 058 860 / 57 939 = 243 чел.
4. Рассчитываем кворум, исходя из общего количества «средних дольщиков»:
243 х 20 % = 49 чел.
Вывод: На данном собрании присутствует 60 дольщиков при необходимом минимуме 49 дольщиков. Кворум имеется.
Для исключения ситуаций, когда на собрание пришел, например, один дольщик, делается ограничение, что минимальное число дольщиков указано в выписке из регистрационной палаты, т. е. Если число «средних дольщиков» оказалось меньше, чем в выписке из регистрационной палаты, число дольщиков увеличивается до значения, указанного в выписке.
Приведеный выше метод статистической оценки кворума, на наш взгляд, является наиболее точным в условиях неопределенности распределения земельных долей среди правообладателей.
Сегодня широко применяется другой метод, который опишем ниже. По выписке из регистрационной палаты подсчитывается число правообладателей, зарегистрировавших свое право. Затем рассчитывается площадь совокупного земельного участка, принадлежащего зарегистрированным дольщикам. После этого из площади общего участка (взятому из кадастрового паспорта) вычитается площадь совокупного участка. Полученный таким образом остаток делят на площадь, эквивалентную одной целой доле. Таким образом делается предположение (на наш взгляд совершенно необоснованное), что всем незарегистрированным участникам общедолевой собственности принадлежит по одной целой доле. На практике с течением времени таких правообладателей, имеющих одну целую долю остается все меньше и меньше.
Сравнивая два вышеприведенных метода, мы считаем, что первый имеет более высокую степень адекватности реальной ситуации с распределением долей, которая повышается с увеличением числа участником общедолевой собственности, зарегистрированным на собрании.
Петров А.Ю.
Максимова И.А.
22.06.2009
