Покупка земли с/г назначения Украина

А кто запретил продавать.покупать? Варианты есть, через суд - признать сделку недействительной - Если у земли есть хозяин. Или приватизировать. Или дать денег должностному лицу.

Александр Штирлиц пишет:

У нас в стране мораторий на отчуждшние любым способом земель с/г назначения. Официально запрещено покупать, продавать, менять, дарить и тд.
Вы этого не знали?

Здраствуйте попробую помочь ! Если Вы такого не находили. Если надо могу кинуть на русском. Кроме того в зависимости от способа потребуются различные договора если надо могу найти и редактировать под Ваш случай (я юрист). Но хочу Вас сразу предупридить с нашим государством любая схема может дать сбой, так что думайте. Если есть вопросы пишите!!!
СХЕМА № 1
Укладення попереднього договору з власником земельного сертифікату , в якому зазначається що після закінчення мораторію він реалізує покупцеві отриману земельну ділянку за конкретно визначеною ціною. При укладенні попереднього договору відразу сплачується сума. Обов’язково в попередньому договорі необхідно зазначити ,що всі спірні питання вирішуються третейським судом. Необхідно чітко вказати суд(суддю), обрані для вирішення спірних питань.
Під час укладення попереднього договору для гарантованого захисту своїх прав необхідно отримати від власника сертифікату оригінал цього документу.
Від власника земельного сертифікату Обов’язково на визначених Покупцем особу(осіб) обов’язково бажано отримати довіреність на право вирішення за власника сертифікату усіх процедурних питань по отриманню державного акту на право власності на земельну ділянку , у т.ч. і на цього акту.
Через особу (осіб) по довіреності , з дотримання процедури, забезпечити отримання та отримати державний акт на право власності на земельну ділянку. Державний акт зберігати у представників до закінчення мораторію.
По закінченню мораторію укласти Основний договір.
При ухиленні Продавця від укладення Основного договору через третейський суд визнати право власності на земельну ділянку.
На підставі Основного договору чи рішення третейського суду ( в цьому випадку в суді загальної юрисдикції потрібно отримати виконавчий лист)переоформити земельну ділянку на Покупця.
Вищеописану схему можливо оптимізувати укладення договору про надання послуг власнику сертифікату по зберіганню його сертифікату , виконя за нього процедурних питань та платежів , необхідних для отримання державного акту ,та по зберіганню отриманого держакту.

Цей договір можливо укласти як письмовій формі, так і посвідчити нотаріально.

Цю ж схему можливо також оптимізувати укладення договору оренди паю,а (по отриманню держакту земельної ділянки) строком на 49 років з зазначенням ,що сума орендної плати сплачена вперед.

СХЕМА № 2
Укладення попереднього договору з власником земельної ділянки (тобто,якщо держакт отримано),в якому зазначається ,що після закінчення дії мораторію він реалізує Покупцеві свою земельну ділянку за конкретно визначеною ціною. При укладенні попереднього договору відразу сплачується ця визначена сума. Обов’язково в попередньому договорі необхідно зазначити ,що при виникненні спірних питань вони вирішуватимуться обраним сторонами третейським судом .Потрібно чітко визначитися з чим судом.
Під час укладення попереднього договору отримати від власника земельної ділянки державний акт на право власності і зберігати у Покупця або його представника.
По закінченні мораторію укласти Основний договір.
При ухиленні Продавця від укладення Основного договору через третейський суд визнати право власності на земельну ділянку.
На підставі Основного договору чи рішення третейського суду ( в цьому випадку в суді загальної юрисдикції потрібно отримати виконавчий лист)переоформити земельну ділянку на Покупця.
Вищеописану схему можливо оптимізувати укладення договору на зберігання державного акту.

Цю ж схему можливо оптимізувати укладення договору оренди земельну ділянку строком на 49 років з зазначенням ,що сума орендної плати сплачена вперед.

Схеми № 1 та № 2 є найбільш прозорими та надійними . Безумовно, можливі ускладнення із-за потенційної небезпеки відкликання довіреностей та відмови в укладенні Основних договорів. Але в цьому випадку захист прав Покупця здійснить третейський суд.

За рішенням третейського суду можливий захист прав покупця і у разі смерті власника земельного сертифікату чи держакту,оскільки спадкоємцям переходять не тільки права , але і зобов’язання померлого.

Суттєвим недоліком обох схем є те, що в обох випадках потрібно чекати закінчення мораторію, тоді як для Покупця бажаним є як найшвидше переоформлення земельної ділянки на своє ім’я , або своїх представників.

На земельному ринку по зазначеній тематиці існує кілька схем.

СХЕМА № 3
Укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок чи сертифікатів в « мораторне » вікно з 1 по 12 січня 2007 року. В цей період мораторій не діяв. Законодавство,яке фіксувало мораторій,припинило свою дію 31 грудня 2006 року. Новий закон,що продовжував мораторій,був прийнятий 19 грудня 2006 року,але опублікований в « Урядовому кур’єрі » 13 січня 2007 року і з цієї дати набрав чинності.

Характерною особливістю цієї схеми є узаконення договорів купівлі-продажу за рішенням третейських суддів чи суддів загальної юрисдикції.

Основною небезпекою за цією схемою є укладення договорів купівлі-продажу « заднім числом ». Потенційно – це ризиковано. Рекомендуємо утримуватись від цієї схеми. Проте, одночасно можливе правове та інформаційне супроводження реалізації цієї схеми у випадку, коли на фірму подані договори в «мораторне вікно».

На сьогоднішній день це одна з най поширюваних із застосовуваних схем в Україні.

Процедурно ії реалізація проходить наступним чином.

Договір купівлі-продажу укладається в письмовій формі. В договорі зазначається ,що сторони домовились в певний термін посвідчити його нотаріально. Для нотаріального посвідчення Продавець повинен підготувати необхідні документи (довідку про експертну оцінку та довідку про відсутність обтяжень). Обов’язково зазначається,що спірні питання будуть вирішуватимуться обраними сторонами третейським суддею та чітко вказується суд(суддя).
У визначений договором термін , договір нотаріально не посвідчується, оскільки покупець не представляє необхідні довідки. З цього часу у Продавця виникає право на звернення до суду і легалізація дійсності договору та визнання права власності на сертифікат чи земельну ділянку в судовому порядку.
Правовою підставою є ст..220 ЦК України : « У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовились щодо умов договору,що підтверджується письмовими доказами , і відбулось повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається».
В момент укладення договору повністю або частково Покупцеві сплачується визначена сума. Представниками Покупця отримується від Продавця державний акт.
В договорі могла бути можливість оплати з відстрочкою.
4.За позовом Покупця приймається третейське рішення ,яким договір купівлі-продажу визнається право власності на земельну ділянку.
В суді загальної юрисдикції отримується виконавчий лист та земельна ділянка переоформлюється на Покупця або його представника.
По цій схемі є окремі особливості при «скупці»сертифікатів,оскільки право власності реально можна оформити на Покупця ,або його представника на земельну ділянку.

Тобто на практиці практикується оформлення державного акту на власника сертифікату,а вже потім відбувається переоформлення. Слід зазначити, що в договорі купівлі-продажу,який легалізується, зазначається обов’язок власника земельного сертифікату передати покупцеві державний акт після його оформлення.

СХЕМА № 4
Найчистіша схема обходу мораторію – це укладення договорів міни.

Міна не заборонена мораторієм. Причому можливо обмінювати земельні ділянки з різним цільовим призначенням, різних розмірів, одну земельну ділянку на кілька, земельні ділянки різних площ(на приклад 10 га на 0.10 га) і т.д.

Необхідною умовою для того , хто бажає придбати земельну ділянку, чи ділянки,є наявність у нього іншої земельної ділянки, яку він може надати для обміну. Але таку недорогу земельну ділянку можливо і придбати.

Договір міни посвідчується нотаріально.

Єдиною потенційною небезпекою є положення цивільного законодавства щодо наслідків так званого «удаваного» договору. Якщо є докази, що реально оформлений договір маскував інші договірні відносини(договір міни – договір купівлі продажу), то застосовуються норми закону що до договору, який сторони реально мали на увазі. Але це суто гіпотетична небезпека.

Як правило, при проведенні договору міни, практикується на представників того ,хто отримує земельні ділянки, оформлення довіреностей від селян на оформлення в їх інтересах земельні ділянки, яку вони отримають в порядку обміну та на розпорядження нею. Через цю довіреність через деякий період земельна ділянки через, наприклад ,дарування повертається тому, хто надавав ії для обміну.

Суттєвою деталлю є той факт, що обмін «мораторної» ділянки виводить ії з мораторного статусу, оскільки вона придбана за цивільним правочином, а не отримана від держави, як власником паю.

СХЕМА № 5
Також абсолютно чистою схемою обходу мораторію є укладення спадкових договорів. Спадковий договір може укладати і не спадкоємець за законом , а будь-яка фізична особа.

За цією схеми реальне переоформлення земельної ділянки можливе тільки після смерті власника.

Зазначена схема використовується , але досить рідко.

Спадковий договір укладається нотаріально.

СХЕМА № 6
Суть схеми полягає в низці дій які приводять до виготовлення державного акту на сільськогосподарський виробничий кооператив(СВК).

Правовою підставою є положення земельного законодавства про заборону внесення земельних часток(паїв) в статутні фонди господарських товариств.Але СВК до таких товариств не належить.

Процедурно не може виглядати таким чином:

Укладається попередній договір з власником земельного сертифікату,в якому зазначається , що після закінчення дії мораторію він реалізує земельну ділянку Покупцеві за конкретно визначеною ціною. При укладенні попереднього договору відразу сплачується визначена сума. Обов’язково в попереднього договору зазначається, що спірні питання вирішуються третейським судом. Необхідно чітко вказати суд(суддю)обрані для вирішення спірних питань.
Під час укладання попереднього договору для гарантованого захисту своїх прав від власника сертифікату отримується оригінал цього документу.
Від власника сертифікату на визначених Покупцем осіб отримується довіреність на право вирішення за власника сертифікату усіх процедурних питань по отриманню держакту,в т.ч. не отримання акту.
Також оформляється на представників Покупця ще одна довіреність від власника сертифікату на право представлення його інтересів на установчих зборах СВК з правом внесення в статутний фонд земельної частки(паю) та на представлення інтересів в самому СВК з правом виходу з нього.
Від власника земельного сертифікату отримується заява без дати про вступ в члени СВК.
Від власника земельного сертифікату отримується заява без дати про вихід із СВК з проханням компенсувати свою частку грішми.
Представниками Покупця до довіреності проводиться статутні збори, на яких приймається рішення про створення СВК з внесенням паїв і затверджується статут.
Далі проводиться юридична реєстрація СВК,як юридичної особи.
Після цього проводиться знову збори членів СВК(представників за довіреностями)якими обирається голова СВК.
Здійснюються прецеденти по реєстрації голови СКВ.
Далі з дотриманням процедури оформляється державний акт на право власності на СВК.
Після цього використовуються заяви членів СВК про вихід з нього з компенсацією своєї частки грошима,або такі заяви пишуться представниками за довіреностями.
Проводяться загальні збори представниками за довіреностями, які фіксують виключення.
Оформляється рішення третейського суду, яке фіксує мирову угоду,оскільки кошти виплачені за попереднім договором.
По цій схемі можливі модифікації.

Наприклад, спочатку створюється СВК представниками Покупця,а потім в нього вступають в якості членів власники земельних сертифікатів з внесенням своєї частки. Далі все відбувається по вищеописаній процедурі. Також можливим є переуступлення часток у самому СВК.

Потенційно небезпечним по цій схемі є два моменти.

Перший – вона практично не застосовується в Україні і держчиновники до неї не призвичаєні.

Другий – за висновком науково-правової експертизи відповідно до Закону України «Про сільськогосподарську кооперацію» на зборах СВК можуть бути лише члени СВК,а не представниками за довіреностями, і при заяві про вихід повинна бути повернута земельна ділянка.

Проте, обидва моменти уявляють спірними. Непризвичаєність чиновників регулюється адмінресурсом і тим, що з точки зору законодавства схеми, в принципі, є чистою.

Висновки експертизи на рахунок представництва суперечать цивільному законодавству. Крім того, мирова угода оформляється рішенням третейського суду, по якому не потрібно оформляти виконавчий лист.

В любому випадку , за висновком експертизи, якщо член СВК вийде з нього ,але не буде вимагати повернення земельної ділянки,вона залишається у СВК.

Крім того, СВК має можливість кілька разів перепродати ділянку,створивши низку добровільних набувачів.

СХЕМА № 7
Схема № 7 частково повторює схему № 6.Вона може застосовуватись у випадках , коли держакти на право власності на землю селянам вже отримані.

Внесення до статутних фондів земельних ділянок як господарських товариств,також і є не господарських товариств законом не заборонено.

Тому, наприклад,можливо створювати акціонерні товариства /ВАТи, ЗАТи/ з проведенням емісії акцій та викупом акцій, а не земельних ділянок. Державний акт в цьому випадку вноситься в статутний фонд і держакт оформляється на товариство.

Причому, Закон України «Про господарські товариства» напряму дозволяє голосування через представників за довіреностями.

СХЕМА № 8
Суть схеми полягає в тому, що власники земельних сертифікатів, чи власники земельних ділянок відмовляються від свого права на земельну частку(пай)чи виділення в натурі земельну ділянку.

Земельна ділянка повертається в землі запасу. Після цього вона оформляється під немораторне ОСГ по 2га на визначених осіб. Схема працює лише при адміністративному ресурсі, коли є чітка впевненість, що земля буде виділена конкретним фізичним особам.

Александр Штирлиц пишет:

У нас в стране мораторий на отчуждшние любым способом земель с/г назначения. Официально запрещено покупать, продавать, менять, дарить и тд.
Вы этого не знали?

Кроме того возродился 3 способ (кстати я єтого не знал так как долгоевремя не следил за Земельным законодательсвом). Читайте и радуйтесь ))))) :
января перестал действовать мораторий на продажу земли. Так что, выходит, земля – снова товар? Да. Но только для тех, кто наберется храбрости

Еще 22 декабря Верховная Рада 344 голосами поддержала закон о продлении запрета на куплю-продажу земли сельхозназначения до 1 января 2012 года. Однако президент дождался, пока депутаты уйдут на каникулы, и наложил на него вето. Как отмечается на официальном сайте главы государства, Ющенко считает, что этот закон «ограничивает конституционные права граждан на землю и право каждого распоряжаться своей собственностью».

Напомним, в начале декабря Конституционный суд Украины признал неконституционным закон об антикризисных мерах в агропромышленном комплексе, который содержал запрет продажи земель сельхозназначения до 1 января 2010 года. В то же время, переходные положения Земельного кодекса Украины по-прежнему содержат норму о таком запрете до вступления в силу законов о государственном земельном кадастре и о рынке земли. Поэтому дискуссия между юристами по поводу законности сделок с землей только обострилась.

Преодолеть вето на очередной мораторий на продажу земли (начиная с 2001-го мораторий продлевался каждый год) депутаты не успели из-за праздников, сообщает газета по-киевски. Как известно, на работу они выйдут только 19 января, через два дня после первого тура президентских выборов. Но будет ли им тогда до земли?

– Преодоление этого вето – один из первых, необходимых шагов после выборов, – уверен народный депутат из фракции ПР Василий Хара, голосовавший за продление моратория. – В то же время, я не думаю, что сейчас кто-то воспользуется ситуацией и будет проводить какие-то сделки с землей. Ведь еще неизвестно, кто будет у власти после 17 января и кто кого потом будет за это наказывать.

– Несмотря на то, что фактически запрет на продажу земли сейчас отсутствует, проводить такие сделки довольно сложно, – отмечает народный депутат от НУНС Ольга Герасимьюк, противница моратория. – Есть много законодательных вопросов, которые необходимо решить, чтобы рынок земли был урегулирован. Конечно, за последнее время много земли уже «сплыло», но провести такие операции законно – очень сложно.

Знающий человек

«Нотариусы будут отказываться регистрировать такие сделки»

Игорь Реутов, адвокат АФ «Грамацкий и партнеры»:

– Большинство нотариусов, кроме самых смелых и заинтересованных, скорее всего, будут отказываться регистрировать подобные сделки в январе. В то же время, договора, заключенные в этот период «законодательного межсезонья», юридически будут считаться законными. А как известно, закон у нас обратной силы не имеет. И для того, чтобы в дальнейшем признать заключенные договора недействительными, нужно будет принимать еще один отдельный закон.

Цифра

Более 60 млн га
земель есть в Украине,
в том числе 41,8 млн га составляют сельскохозяйственные земли, из них пахотные – 33 млн га.

Еще пару сомнительных способов : ))))))

Недобросовестный должник
1. Желающий получить землю одалживает деньги её хозяину
2. Хозяин земли долг не возвращает
3. Кредитор подаёт в суд с требованием взыскать долг
4. Должник заявляет, что у него нет имущества, кроме земли
5. Суд постановляет передать землю кредитору

Продажа по частям
1. Собственник земельного надела выделяет из него часть
2. Полученный участок оформляется как самостоятельный
3. Новый участок регистрируется как земля под застройку
4. Теперь земля не подпадает под мораторий, и её продают
5. На участке строится недвижимость

Эмфитевзис*
1. Участок земли сельхозназначения
берётся в аренду
2. Договор аренды даёт широкие права на пользование землёй
3. Арендатор получает право покупки земли в случае отмены моратория
4. Арендодатель остаётся лишь формальным собственником земли
5. Арендатор пользуется землёй как своей собственностью
* в римском праве: особый вид наследственного долгосрочного пользования чужой землёй

Короче страна у нас ....... ;-) Но Наша!!!

Вот и я о том же. Я недавно купила землю, хоть она и была "властнісьтю сільскої ради"

Dona пишет:

Вот и я о том же. Я недавно купила землю, хоть она и была "властнісьтю сільскої ради"

При покупке пользовались одной из выще перечисленых схем ? Или что-то новое!

Да, просто пошла в эту ихнюю сельскую раду и договорилась с начальником. Вызвали там людей, замерили, оформили нотариально и все нормально. Со всеми можно договорится, главное подход к людям ну и конечно немного знать законы.
Игорь, как вы там фазанов себе купили? Как ваши дела? В этой теме нельзя это писать, напишите мне в личные.

Александр Штирлиц пишет:

Спасибо Igor!!! Ваш ответ на 100% , все четко и понятно.
Думаю делать завещание + широкий договор на 49 лет и довереность по максимуму. А там як карта ляже. Страна у нас непредсказуема .
Еще одна просьба, если есть где достать скинь базовый договор наиболее удобный для арендатора ( пролонгация, право выкупа и тп.).

Кинул на мыло. Это пример стандартного заполненого договора! Лучше использовать его! Если будут какието сложности обращайтесь! Самостоятельно лучше не менять! Когда зделаете под себя можете мене скинуть на мыло я проверю. Кроме того его нужно красиво редактировать в Ворде. Пишите!

Если чесно то я бы использовал договор мены! В крайнем случае использовал бы окно в которое есть на данный момент. Но это при том что я юрист и если что мене посудиться не очень тяжело и тянуть это дело годиков 4-6 :-). Но если попасть на идиот.. (продавца) то может быть очень много проблем. Удачи Вам !!!

Александр Штирлиц пишет:

Спасибо за договор. Насчет окна я был у нотариусов никто не хочет братся, да и (попередій договір)тоже. А продавец бабуля в возрасте, наследники согласные . Есть договор топовый с нашего районного зем. упр. , завтра послезавтра сброшу если не сложно глянеш , что к чему.
А насчет мены делаю документы на маленький участок, и навожу справки если еще будут клиенты буду пробовать менять.

Присылайте посмотрим !

Посмотрел, отправил! Пишите !

Александр, здравствуйте. Напишите в этой теме о ваших успехах. Как ваши дела с покупкой, обошли конкурентов?