Добрый день,
хотим открыть КФХ (50% деятельности - птица, кролики (в т.ч. оборот внутри КФХ); козы, КРС (несколько голов для себя), 50% деятельности - на территории предполагается питомник экзотических видов животных (юр.форма питомника - планируем НПФ ООО). На территории предполагаются несколько строений разной площади (4-5) разного назначения (для животных), в части одного строения - ветеринарный кабинет и офисные помещения.
Выбрали подходящие варианты по площади, но у них по документам назначение земель - "с/х угодья - пашня". Хотим приобрести в собственность, а по документам они все имеют свидетельство с пометкой "в бессрочном (постоянном) пользовании", при этом по документам числятся за СНТ (оформлены на юр.лиц). Есть территория, где СНТ не функционирует, есть и с функционирующим СНТ. На территории в свое время проведены: на одном электричество/газ по границе, электричество/водоснабжение.
Вопросы такие:
1. Можно ли возводить строения на землях этой категории "пашня"?
2. Какие подводные камни у этой категории земель, а то уж очень стоимость сравнительно небольшая?
3. Для КФХ нашего профиля нужно ли переводить в какую-то другую категорию эти земли? Если да, то насколько это сложно?
4. 2-м из планируемых строений требуется "нулевой" этаж, фундамент, звукоизоляция и круглогодичное отопление. Будут ли препятствия? В части источников(в т.ч. два юриста) узнали, что нельзя подземные этажи в КФХ. Так ли это? Потому что на какой-то определенный документ никто из них не сослался.
В общем, куда бы мы ни обращались, путаницы становится больше, какие-то определенные ответы не нашли. Вся надежда на фермеров, кто знает реалии как никто другой. Если вдруг на эти вопросы (или часть) на форуме есть ответы, напишите, пожалуйста, ссылки.
Заблаговременно всем Спасибо за ответы!
От какого года документы на землю?
СНТ поставлены на учет в налоговом органе - 1992 г., 1993 г., 1995 г.
Свидетельство о бессрочном (постоянном) пользовании - соответственно, от 1995 г., от 1996 г., от 1996 г.
1. теоретически можно. если эти строения будут нести с\х функцию. птичник - можно. офис - вряд ли.
2. земли сх назначения запрещено переводить в другую категорию. крометого, они разделяются на классы по целям использования и необходимо вносить измененияв классификатор
3. как сказано выше, переводить не нужно да и в принципе нельзя.
Посторонним В., спасибо за ответ!
______________________________
А как быть с тем, что:
1. "Юридические лица и граждане, имеющие участки земли в постоянном пользовании, не могут по своему усмотрению распоряжаться данными участками земли".
2. "На сегодняшний день передача участков в постоянное (бессрочное) пользование прямо запрещена ч. 2 ст. 20 ЗК РФ. Земля по новому кодексу передается гражданам только в собственность или в аренду. (...) Все граждане имеют возможность переоформить полученные до 2001 г. участки из права постоянного (бессрочного) пользования в собственность и уже как собственники передать свой участок по наследству. Если же при жизни пользователь свой участок не переоформил, то его наследники (дети, родители, супруг и т.д.) каких-либо прав на данный участок не имеют. А сам участок должен быть возвращен собственнику данной земли, то есть, вероятнее всего, муниципальному образованию, на территории которого он расположен".
Иными словами, перекупить это право "бессрочного (постоянного) пользования" нельзя, а по новому ЗК РФ получается, что, согласно своим правам, юр. лица должны переоформить свои участки: получить вместо "свидетельства о бессрочном (постоянном) пользовании" "свидетельство о собственности" и только после этого нам возможно приобрести какой-либо из участков в собственность? Правильно?
именно так.
Знаю, что жилые строить нельзя по закону.
Имеются ввиду помещения (в строениях для НЕ с/х животных и птиц, а в строениях для других обитателей) для персонала, для работы, в т.ч. с возможностью 24-часового пребывания (например, сторожа, посменный ветеринарный врач и т.д.)
да в принципе, можно вывернуть. даже жилые дома строят с формулировкой "для временного пребывания сельскохозяйственных рабочих". бытовка типа.
собственно, на это и расчет. Конечно, в идеале и проживать хотим... с хитрой формулировкой здания
да и проживают. единственное отличие от настоящего жилья - в этом доме не получить прописку.
Я так понимаю, хотите купить земли в собственность. Сейчас вроде уже не пишут пашня, пишут просто земля сельхозназначения. Т.е документы на себя вы получите с формулировкой земля сельхозназначения. Строить можно, что угодно. Главное, КАК это назвать и получить разрешение на стройку в архитектуре. Дом для постоянного проживания назовите- складом сельхоз продукции. Вариант названия должна подсказать местная архитектура, которая будет утверждать у вас проект и выдавать разрешение, а потом делать акт приемки для постановки зданий на кадастровый учет. Тут все зависит от архитектора и главы района. Я бы сходил к ним перед покупкой.
Это особо ценные сельскохозяйственные земли. Строительство категорически запрещено. В другой вид использования переводить запрещено.
Для вашего профиля нужны сельхозземли для сельскохозяйственного производства, конкретно ВРИ
птицеводство, кролиководство.
Это не реально. Этими землями распоряжается Комитет по управлению имуществом (КУИ)
К тому же СНТ - земли выделялись для садоводства и огородничества. Вот этим можно заниматься на этих землях. Никакого животноводства и птицеводства.
Никаких капитальных сооружений на сельхозземле строить вообще нельзя. Исключение составляют земли для сельскохозяйственного производства при условии что проведены согласования зонирования земельного участка. То есть нужен проект планировки участка с разделением на зоны. И где что будет строиться. Для Главы КФХ можно даже дом поставить и прописаться в нем. Также можно поставить домики, поименовав их как гостевой, лаборатория, ветеринарный пункт, и т.п. Но все они будут стоять в строго определенной зоне. Никаких подземных этажей вам построить не разрешат. Можно только на промышленных землях.
Для ваших целей вам нужна земля с пометкой - для развития крестьянско-фермерского хозяйства.
его можно получить. проблем с этим нет.
с этим разобрались. сначала перевести в собственность.
неправда. курите ЗК РФ.
этой нормы нет с 2015 года. забудьте про дом для главы КФХ.
Вот подробный классификатор
http://wiki-land.ru/?p=553
Но, в этом классификаторе никакой пашни уже нет. По логике в новом свидетельстве о собственности должно быть написано просто земля сельхоз назначения. И строй там, что хочешь, получив предварительно разрешение и назвав- склад, ангар, хранилище и пр.
Немного не так. Сейчас в ГКН идет уточнение согласно классификатору. И скорее всего, эта земля будет числиться по кодам 1,2-1,3. Все сугубо индивидуально. Надо брать выписки из кадастрового паспорта, Росреестра и обязательно справку из ГКН. Только так вы сможете точно узнать категорию этих земель, как она числится по документам. Повторяю - пашня - особо ценные земли.
Логично. Скорее всего, продавцу все равно нужно сначала получить свидетельство о собственности. Там и будет точно понятно с назначением земли.
Но и это еще не все. Еще до покупки надо поинтересоваться в местном отделе архитектуры о зоне, в которой находятся эти земли. Я столкнулась с этим, когда на участке под ЛПХ в черте населенного пункта нельзя было построить дом, потому что в градостроительном регламенте ЛПХ числилось во вспомогательных категориях. Сейчас вносят исправления в градостроительный регламент. Там настолько все запутано сейчас, без бутылки не разберешься. Так что, надо обезопасить себя еще до покупки участка.
Всем спасибо за ответы!!
_____________________
У нас в наличии документы, с ними все хорошо, часть проходит проверку, но основные - подлинные. По ним: в те годы (1995-1996 гг.) земли были выданы областью этим СНТ, все с пометкой в документах "с/х угодья - пашня", один из СНТ (мы выбираем земли в 3-х) распродал впоследствии часть земель и не функционирует, по функционирующим - физические лица (дачники), кто-то переводил в собственность (у них на руках "свидетельства о собственности"), кто-то нет (на руках до сих пор "свидетельство о бессрочном (постоянном) пользовании"), но в обоих случаях еще с тех лет стоят строения, дома с фундаментом, бани, на территории существуют и функционируют 3 ЛПХ.
Со слов председателя и бухгалтера: один из СНТ - переоткрытый под другим названием СНТ, где еще до 1985 г. земли получали и вот с такой же формулировкой "с/х угодья - пашня" разрешали возводить любые строения, но с советскими ограничениями (площадь, этажность, запрет печи и т.д.).
При общении с официальными представителями однозначного ответа не получили: "ну, может", "надо смотреть", "вы оформляйте, а там посмотрим", "покажите документы на здания и посмотрим" и т.д. (предварительно по зданиям: нулевой этаж, фундамент - можно, здание с водоемом - нельзя). При этом сказали, что такие документы считаются устаревшими и при переоформлении их в таком виде (свидетельство на бессрочное (постоянное) пользование) могут "пропустить и так, главное - оформить весь пакет полностью и правильно и указать в документах на собственность назначение просто с/х". И успеть за 2017 год, поскольку грядет какое-то изменение.
Дело в том, что птица и кролики, их разведение, интересуют только лишь как корм для других животных. По Вашей ссылке в этом классификаторе мы больше подходим под пункты:
1.1 – Растениеводство
1.3 – Овощеводство
1.5 – Садоводство
а деятельность под:
1.9 – Звероводство (?)
1.14 – Научное обеспечение сельского хозяйства (планируется НПФ)
1.17 – Питомники
9.0 – Деятельность по особой охране и изучению природы
Ни в коем случае не ведитесь на расплывчатые обещания. Только на основании выписок из Росреестра. ГКН. и после согласования с отделом архитектуры.
По уму нужно требовать от продавца, чтоб он переоформил доки и поставил на учет имеющиеся строения. Думаю не меньше полугода у него на этой уйдет. Вот тогда будет все прозрачно, четко и понятно. Сейчас вам предлагают кота в мешке.